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房地产交易管理工作中房地产评估方法体系研究

引言：

房地产市场经济秩序是影响房地产行业发展的主要因素，创建起良好的房地

产市场经济秩序，有利于房地产行业实现稳定、可持续的建设和发展。分房地产

评估行业在我国起步较晚，在发展过程中存在较多问题，相关部门、相关单位、

房地产评估企业以及评估人员等多个主体必须高度重视。相关部门要完善房地产

评估的法律、法规及各项规章制度，细化有关标准，创造良好的评估市场环境；

评估人员要在工作中不断优化房地产评估方法。

1.房地产价格评估概述

房地产评估又称资产价值评估，具体是指专门的评估机构或者评估人员在国

家法律法规或者公允标准程序框架下，以判断评估对象价值而非实际成交价格为

目的，采用货币这一统一权益计算尺度，并运用相应科学方法，于一定时点评定

估算资产价值的行为。由其概念可以看出，房地产评估基本组成成分包括：房地

产评估主体，也即专业评估机构或者评估人员；房地产评估客体，也即资产；房

地产评估原则、目的以及方法。此外，还涉及房地产评估假设以及价值类型。

房地产价格评估，简单而言就是对房地产进行估价，由持有《房地产估价人

员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循

估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基

础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在

特定时间最可能实现的合理价格所做出的估计、推测与判断。当前，房地产估价

的用途较为广泛，包括土地使用权转让评估、房地产租赁价格评估、抵押价格评

估、拍卖价格评估等不同形式。房地产评估机构的业务范围也从单一的房地产交

易评估发展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、股份制改

革、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动。

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房地产评估具备以下五大基本特性:一是现实性。专业评估机构或者评估人员

须在评估基准日这一时点评定估算资产实际状况。二是市场性。这也是与其他会

计活动相比，房地产评估所具备的最显著特征。三是预测性。意指采用资产潜能

说明现实的一种特性。四是公正性。相对于评估当事人而言，房地产评估行为具

备独立性，资产业务是其主要服务对象，而非任何一方资产业务当事人。五是咨

询性。房地产评估结论并不具备强制执行效力，而仅作为专业估价意见服务于相

关资产业务，评估者无须对资产业务定价决策负责，而只需要确保所作结论符合

职业规范与要求[1]。

2.房地产交易管理工作中房地产评估方法

2.1成本法

成本法是站在过去的角度考虑资产的价值。对于计入存货或无形资产的土地

使用权，成本法评估分别有假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法三种

衍生方法。假设开发法通常是对持有以备开发后销售的土地使用权进行评估的方

法，通常适用于空地或者地上房屋待拆除重新开发的土地。成本法是评估人员以

购买者的眼光，计算从获取土地开始，到房屋建造，再到出租、出售的过程产生

的各项必要支出、税费以及开发利润的总和，在此基础上测算估价对象的价值或

价格的一种方法。成本法的基本计算方式为：新建房地产价格=土地取得成本+

土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发

利润。

2.2市场法

市场法主要是站在现在的角度考虑资产的价值，通常适用于交易发达地区的

房地产评估。通过选取三个以上与估价对象性质、区域等较为接近的可比案例，

与估价对象进行比较，在交易方式、交易日期、情况、区域因素、个别因素