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土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点

王洪沙春屏黄传海

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，

取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同

阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。土地增值

税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重

点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员

要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要

求。现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点

进行了梳理，以期实际操作参考使用。

一、土地增值税的特点

（一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其

附着物的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地

产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。

（二）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和

个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。

（三）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率

的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

（四）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行

按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定

土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收

入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策

规定有：

（一）收入确认方面

1.1993］138

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令［第

号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

2.1995］

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［

第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成

交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附

着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，

是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条

（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理

由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评

定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房

地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，

应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价

和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣

除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由

的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。”

3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题

的通知》（国税发［2006］第187号）：“房地产开发企业将开发产品

用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取

其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，

：

其收入按下列方法和顺序确认1.按本企业在同一地区、同一年度销售的

2.

同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地

产的市场价格或评估价值确定。”

（二）扣除项目方面

1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］

第006号）第七条：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体