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房地产企业拆迁还房的账务与税务处理

房地产企业在经营过程中,往往会发生“拆一还一”即拆迁还房的行为;所谓的“拆一还

一”是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,使原所有人继

续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式;本文主要就拆迁还房行为的会计和税务处

理进行详细的介绍,并给予案例分析;

一、房地产企业拆迁还房的账务处理

一般来讲,如果被拆迁户选择货币补偿方式,该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中

的土地成本;而房地产企业拆迁还房的实质是,被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金

向房地产企业购入房屋,要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”,即以按公允价值或同期

同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本;另外,对

补偿的房屋应视同对外销售,视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价

格确定,同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本;

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出,适用企业会计准

则第7号——非货币资产交换的规定,回迁房的非货币性资产交换,预计未来能带来更多现

金流,一般情况下是具有商业实质,且公允价值能够可靠计量;

一在开发产品完工时,根据安置时的同期同类价格,视同销售的会计处理：

借：开发成本———拆迁补偿费

贷：应付账款———拆迁补偿费

借：应付账款———拆迁补偿费

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贷：主营业务收入

二房地产企业开具销售不动产发票,业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据,结转成本的会

计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费

贷：开发产品

二、房地产企业拆迁还房的税务处理

房地产企业发生的拆迁还房的行为主要涉及到营业税、土地增值税和企业所得税的处理;

一营业税的处理

国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复国税函〔2007〕768号规

定,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式

的经济利益交换;房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相

应的经济利益;

1、纳税义务发生时间

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时,营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定,一

般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手

续时;

2、计税依据

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根据营业税暂行条例、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税

问题的批复国税函发〔1995〕549号、国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问

题的批复国税函〔1998〕771号及国税函〔2007〕768号的规定,纳税人在房地产开发过程

中给予拆迁户补偿或安置的房屋,不论其以何种方式结算价款,以及拆迁人取得房屋作何用

途,均应属于营业税的征税范围,应按“销售不动产”税目缴纳营业税;基于拆迁房屋行为

的特殊性,在营业税的计税依据上,应区分以下两种情形;

1根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复国税

函发〔1995〕549号和营业税暂行条例的有关规定规定,对偿还面积与拆迁建筑面积相等的

部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税,对最终转让时未作价结算

的住宅区配套公共设施如居委会用房、车棚、托儿所等,凡转让收入已包含在住宅房屋转让

价格中并已征收营业税的,不再征收营业税;

2对超出拆迁建筑面积的部分,则应按营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定计

税营业额,一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他

纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成

本或者工程成本×1＋成本利润率÷1－营业税税率;

二土地增值税的处理

国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知国税函〔2010〕220号规定,房地产

企业用建造的本项目房地产安