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如何推进房产税扩围改革？

2013年5月24日，国务院批转了国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工

作的意见》,“扩大个人住房房产税改革试点范围”被列为今年经济体制改革的重点内容之一。

那么，究竟如何推进房产税扩围改革呢?笔者从扩围的目的与阻力分析入手，提出意见与建

议。

为何扩围?

从房产税税制设计的功能定位和目标要求角度来考察，开征房产税的目的在于优化资源

配置、促进公平效率和缩小贫富差距。在西方发达国家，将房产税作为贫富差距调节机制的

重要组成部分之一，已成为一种通行做法。目前，开征房产税已被世界上大多数国家所接受

和采纳。2013年2月，我国《关于深化收入分配制度改革的若干意见》明确将完善房地产

税制作为收入分配制度改革的重要内容之一，无疑也是基于这一考虑。

从房产税在整个税制结构中的地位和作用角度来考察，由于房产税税基具有固定性、稳

定性、普遍性和不可隐匿性等特点，故在西方发达国家的地方税体系中，均将其作为主体税

种，税额一般达到地方税收总量的70%左右。构建以房产税为主体的地方税体系也是我国

税制改革的主要目标之一。“十二五”规划明确提出，“研究推进房地产税改革，逐步健全地

方税体系”。

从房产税所产生的社会经济效应角度来考察，开征房产税具有平抑市场房价的作用。一

般情况下，直接税是不会产生税负转嫁的，这是税负转嫁理论的基本常识。房产税属于直接

税，当然其税负(一般会考虑家庭人口等因素确定一个起征点)也是不能转嫁的，它只能构成

房产的持有成本。面对这一既定约束条件的变化，精明的房产持有者以及潜在的购房者必然

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根据其不同的收入、偏好等约束条件对其未来的现金流量进行认真的算计和“成本——收益”

分析，并采取相应的决策和行动。

也就是说，房产税扩围改革将对未来的自住抑或是投资投机性住房需求产生如下效应：

对于房产持有者来说，其理性选择必然是“挤”出一部分住房投向市场，增加市场有效供给;

而对于潜在的购房者来说，其理性选择必然是“捂”住一部分住房购置冲动，减少市场有效需

求。这种房产需求的一增一减，在客观上就起到了缓和房市供求关系，平抑房价的作用，这

已在先期试点征收房产税的上海和重庆两市得到了验证。

扩围的阻力在哪里?

从部分城市房地产市场“突围”战的暗潮涌动中，分明可以觉察到，房产税扩围改革背后

的“刀光剑影”——由地方政府、房地产开发商、社会公众等不同利益集团参与的激烈的“利

益博弈”。其中，地方政府和房地产开发商处于博弈的强势地位。事实上，近年来我国房产

税扩围改革中的进退维谷、徘徊不前，均与此有直接关系。而从行为主体的角度来考察，地

方政府及其行为，乃房产税扩围改革的真正阻力。

首先，在利益博弈层面，地方政府是房产税扩围改革的净受损者。目前，房地产业和相

关税费，事实上已演变成为地方政府的支柱产业和“二财政”，继而通过各种“挂钩”手段让其

承载了城市运营、教育、就业等过多的职能和任务，并形成了强烈的“路径依赖”和“锁定效

应”。在房产税扩围改革的同时，虽然也为地方政府开辟了新的财源，但近期内仍改变不了

净受损者的局面——“增收”远远不及“减收”。可见，地方政府在房产税扩围改革中的积极性

大小，完全取决于房产税与“土地财政”的替代程度及时间长短。短期看，这一替代过程不会

一帆风顺，中央政府与地方政府间利益再平衡和收支缺口的收敛需要有一个长期的缓慢的过

程。

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其次，在政策实施结果层面，地方政府是房产税扩围改革的责任主体。房价降下来，负

面影响和连锁效应太太，而替代财源和补救措施又不能及时跟进，在房地产调控政策的后续

影响下，地方财政压力必将更加吃紧，而开征房产税“远水不解近渴”;房价降不下来，又不

符合中央的意图。事实上，地方政府已被置于两头受挤、骑虎难下的境地。

第三，在政策实施过程层面，地方政府是房产税扩围改革的执行主体。拘于现有征管技

术和条件的限制，对以家庭为征税基础的房产征税存在很大难度。如计征房产税的前提和基

础首先要摸清家庭和个人的房产存量，这就需要对房产存量进行普查并建立相应的房产实名

登记制度。而这又无异于将个人的