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房地产开发借款还本付息的估算方法

借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。

一、还本付息的资金来源

根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。

1、利润

用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。

2、折旧费

如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

3、摊销费

4、其他还款资金

5、预售或预租收入

二、还款方式和顺序

（一）国外借款的还款方式

按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。

（二）国内借款的还款方式和顺序

一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。

三、利息的计算

（一）借款时的利息计算

按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：

每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率

例6-4某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。

解：

建设期各年利息计算如下：

第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元

第2年应计利息=（318+600÷2）×12%=74.16万元

第3年应计利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06万元

故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元

（二）还款时的利息计算

1、等额偿还额本金和利息总额时

2、等额还本，利息照付

四、借款还本付息表

房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。

针对项目还本付息表，可进行如下分析：

1、分析项目债务清偿能力

2、协助安排短期贷款

3、研究资金筹措方案的合理性

例6-5某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。

解：（1）建设期各年应计利息：

第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元

第2年应计利息=（1040+2000÷2）×8%=163万元

第3年应计利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376万元

第3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元

（2）每期还本付息：A=P(A/P,i,n)=1648万元