关于个人住房贷款风险问题的调查分析报告.pdfVIP

关于个人住房贷款风险问题的调查分析报告--第1页

关于个人住房贷款风险问题的研究分析报告

近年来，随着我国房地产业的快速发展，以住房贷款为

主要内容的个人贷款业务成为各商业银行新的业务增长点，

并呈现出快速发展良好态势。但与此同时，部分银行个人住

房贷款业务中也存在诸多问题，业务风险及管理中存在的问

题开始暴露，特别是开发商以个人住房名义，通过不正当手

段套取银行信贷资金的假个贷行为，对银行贷款危害极大，

需引起有关银行和监管部门的高度重视。本报告结合日常监

管和现场检查情况，在深入调查研究的基础上，重点就当前

个人住房贷款业务风险问题进行分析和探讨。

一、主要风险表现

（一）借款人收入变动风险。一是借款人收入出现重大

变化导致还款能力下降。个人住房贷款作为一种中长期贷

款，借款期限普遍较长，借款人就业、收入以及家庭等各方

面都可能会发生一些重大变动，借款人的还款能力可能会减

弱甚至丧失，从而影响贷款的及时归还，给银行造成风险。

二是由于目前商业银行缺乏对借款人真实收入状况进行核

实的手段，很大程度上是依照借款人自己提供的收入证明来

核定贷款金额，因此有一部分借款人为了取得银行贷款，人

为地虚增收入，造成部分借款人对银行贷款依赖程度过高、

关于个人住房贷款风险问题的调查分析报告--第1页

关于个人住房贷款风险问题的调查分析报告--第2页

还款压力过大，从而增加了商业银行个人住房贷款的风险。

（二）房产减值风险。房地产市场价格出现下降对商业

银行个人住房贷款质量的影响主要通过以下两个途径，一是

房地产市场价格出现较大降幅，超出借款人所承担的购房款

比重时，在失信成本较低的情况下，部分借款人尤其是外地

投资客可能会“理性”地选择放弃供楼，从而造成银行贷款

出现风险。二是在房地产市场销售价格下降同时，房地产出

租价格或出租率也都可能会出现下降，而目前有一部分借款

人是采取“以房养房”的方式供楼，其还款来源的相当一部

分是租金收入，因此一旦租金出现下降，其还款能力也将随

之下降，银行贷款风险相应增加。虽然从理论上，房地产抵

押只是作为个人住房贷款的第二还款来源，但是在实践中，

房地产抵押物的实际市场价值已经成为商业银行核定个人

住房贷款额度的重要依据，同时也成为商业银行防范个人住

房贷款风险最后的也是最重要的一道防线。

（三）市场风险。一是利率风险。我国商业银行由于受

利率定价水平不高和利率对冲金融产品缺乏等因素的影响，

一般都是和个人住房贷款客户签订浮动利率的借款合同。在

浮动利率下，借款人每年的还款金额不是固定的，一旦贷款

利率出现较大幅度的上升，借款人的还款压力将明显增加，

不能正常归还贷款的可能性将有所增加，个人住房贷款风险

也随之增加。考虑到目前我国利率水平处于相对历史低位以

关于个人住房贷款风险问题的调查分析报告--第2页

关于个人住房贷款风险问题的调查分析报告--第3页

及借款人对远期利率调整影响的认识普遍不足等因素，因此

利率因素对个人住房信贷资产质量的潜在影响比较突出。二

是汇率风险。汇率水平的波动将影响房地产市场价格，进而

对银行个人住房信贷资产质量产生一定的影响。如果市场对

人民币进一步升值的预期强化，国外热钱可能会进一步流入

国内房地产市场，短期内房地产市场价格可能保持相对稳

定，但是房地产市场的潜在风险以及个人住房信贷风险都会

得到进一步积累，一旦人民币升值到一定的幅度，国外热钱

出逃，可能会引起较大的市场震动和风险。

（四）法律风险。集中表现在虚假按揭贷款业务中，由