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第四代住宅营销策划方案

第四代住宅营销策划方案1

前言

在商业地产销售发展日趋成熟的今天，地产营销策划在商业地

产销售和招商过程中显得越来越重要。店铺要想卖得好，前期

的营销策划必不可少，必须到位。

××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成

为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产

开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的

建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼

（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地

下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑

面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目

总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能

的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本

营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作

性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营

销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做

了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通

过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项

目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项

目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐

概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫

市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目

标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立新概念:休闲购物商业。

2.倡导一种财富观:风险投资创业，休闲购物，稳定回报。

3.提炼出一个独特的主题:房产商店和休闲企业。

4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，

摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、

有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购

物主题明确。

5.酝酿热销风暴:该项目将传统商业行为升级为现代全新的休

闲商业，努力推动商业地产市场发展的全新变革，避开传统商

业的竞争，在全新的市场掀起热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1、销售（招商）目标

2、销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，

各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目

标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合

项目定位，确定以下销售时机及价格。

（一）项目入市时机及姿态

1.入市时间:根据规划、项目进度、营销准备情况，2008年5

月(或2008年9月)开盘，可以抓住2008年春季房交会、五一

国际劳动节等时机，掀起第一次开工高潮；在国庆、2008年

秋季房交会、元旦等重要时段掀起了新的销售高潮。

2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”

形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

（二）价格定位及价格策略

1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，

其中起价为3328元/平方米，价为4000元/平方米。

3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作

为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销

售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

（一）宣传策略主题

1、个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家

也是一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休

闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资

理念。

2、区位交通：本项目地处××广场旁，地段，高尚居住区地

标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环

境。

3.增值潜力:位于政府规划的重点发展区域的核心区域，发展

前景好，购买成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

（二）宣传媒介组合

1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，

稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为

辅。

2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传

媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关

杂志、直邮广告等形式。

3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软