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物业经营管理成本测算分析案例

一、物业概况

1、用地面积：9984.85m2

2、总建筑面积：23470m2

3、地上建筑面积：19970m2

4、地下建筑面积：3500m2

5、建筑占地面积：4450m2

6、建筑密度：44.6%

7、建筑容积：2.00

8、绿化率：30.4%

9、商铺：9000m2

10、商务公寓：10970m2

11、停车位：92

二、人员配置架构设置

说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员

做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）

人员编制和基本工资标准表（01）

序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）

一管理人员132346.0030500.00

四维修人员51000.005000.00

二收费员3800.002400.00

五治安员20750.0015000.00

三服务员14600.008400.00

六保洁员6550.003300.00

七合计61/64600.00

(2)费用测算

管理管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）

一基本工资64600.00/3.234

二福利费20341.50注(1)1.148

三加班费//暂不计

四服装费1625注(2)0.081

五合计79166.50/4.463

注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占

工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

（1）采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、

设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的

40%提取。则：

维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）]×40%

=（360÷300）×40%

=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12

小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为:4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：

（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为:7920÷19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

（4部×7层）×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为:1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、绿化管理费：

小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3）

绿化管理测算表（3）

序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）

1绿化工具费400元/年400.000.010

2劳保用品费400元/年400.000.010

3绿化用水费1吨/M2.年,1.35元/吨4097.250.017

4农药化肥费0.10元/M2.年303.500.001

5景观再造费0.10元/M2.年303.500.001

6合计//0.039

4、清洁卫生费

清洁卫生费测算见表（04）

清洁卫生费测算见表（04）

序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）

1工具购置费300元/人.年1800.000.008

2劳保用品费300元/人.年900.