商业地产住宅项目经营阶段控制操作指引.docx

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现金流编制

项目阶段：经营科目编码：JY-001

工作内容

现金流编制（项目公司成本部部分）：

方法及步骤：

依据已有节点计划及合同示范文本约定付款条件，分业态、分科目编制《进度节点、付款比例表》，此表为月度成本支出提供依据，需与节点计划及合约约定一致且涵盖所有成本科目；

依据已编制完成《进度节点、付款比例表》，编制《成本支出明细表》，按照目标成本已有科目，分月度安排付款计划，已发生费用按实际发生金额直接录入；

依据已编制完成《成本支出明细表》，编制《支出汇总表》，支出汇总为财务部提供主要支出数据；

与财务确认已完成支付的金额，填入编制期前已支付中。流程关系如图：

后置工作：

营销部完成销售收入及回款编制；

财务部规划贷款等其他财务费用收支，同时对收支进行汇总，进而得到项目整体现金流。

开始时间

交地后开始，按季度（每季度最后一月15日）、年度（每年12月15日）或集团

统一安排编制

责任部门

项目公司财务部

配合部门

项目公司工程部、成本部、营销部

对接部门

成本控制部、财务部、项目管理中心（计划部、营销部）

工作要点

前置条件：项目基本节点计划已编制，由项目公司工程部完成，并经项目管理中心计划部审批确认；

制度流程：项目公司工程部-项目公司营销部-项目公司成本部-项目公司财务部-项目公司工程副总-项目公司营销副总-项目公司成本副总-项目公司财务副总-项目公司总经理-商业地产项目管理中心（计划部、营销部）-成本控制部-商业地产财务部；

集团模板：参照集团现金流编制模板。

完成标准

成本部部分：完成三表的编制；

《进度节点、付款比例表》：分科目分业态编制，保证支出汇总表编制时有据可查；

《成本支出明细表》：分科目支出需与目标成本一致，既复核栏为0；

《支出汇总表》：支出值与目标值一致。

总体现金流：营销及财务部分编制无误，保证每月现金流为正。如图：

类型一：负现金流项目收入支出对比示意图

类型一：负现金流项目收入支出对比示意图

工程支出

工程支出

费用及税金

开发贷款归还

工程尾款

土地价款

前期支出

销售回款

开发贷款

自有资金

支出

支出

收入

项目动态现金流=收入-支出；

收入=销售收入+总部往来收入+总部往来支出+总部计划内临时往来+总部计划外临时往来+其他往来净收入+税收返还收入+开发贷收入+经营贷收入+其他收入；

支出=工程成本支出+费用及税金+开发贷还款+其他。

工作成果用途

依托公司的快速开发节奏，快速落实项目贷款；

项目资金相对封闭运作，确保项目资金安全；

合理调配项目盈余资金，为集团发展提供资金支持；

作为每月付款依据。

跟踪落实要点

跟踪预估成本支出金额与实际支付差异，更新已发生费用；

跟踪实际超支节余，更新成本数据。

关注重点

目标成本的录入必须准确；

成本部分支出编制至《酒店开办费》及预备费，以下科目（销售费用、财务费用、税金等毋须编制）；

目前现金流系统已上线，编制或更改时，均需由系统下载后再编制才能上传成功；

遇到有科目成本已发生，实际金额与目标成本不一致时候，依据审批文件通过成本支出明细表中H列（预计超支节余）调整，否则会导致复核有误。

工作教训心得

编制完成后，联合营销、财务核对确保现金流可行，如有问题及时调整，避免上报集团后才发现问题而返工；

及时与财务部对账更新已付款，确保现金流准确。

目标成本现场审核

项目阶段：经营科目编码：JY-0021工作内容：

目标成本现场审核：

审核步骤：

在目标成本现场审核前，在《成本表》中应将原可研成本进行复核，以便进行差异对比、并相应完善《差异分析表》；

将必威体育精装版版董事长签批总图指标与《规划指标一览表》中面积指标进行复核，注意配套物业面积的归属原则；

对《成本表》中的工程成本科目进行成本复核修订，并将计算方法或依据文件对应修改；

调整成本科目与集团成本子系统新成本科目一致；

检查《销售计划》表中项目名称、计划金额是否正确；

检查《单体建安造价》、《单体综合造价》、《投资计划表》表是否复核无误；

整理完成项目遗留问题清单，并进行持续跟踪；（完成目标成本现场审核工作）

工程成本经审核并最终确认后，将《规划指标一览表》、《销售计划》、《投资计划表》及计划部审定的《项目经营期、奖金方案》发商业地产财务部，完成非工程类成本复核；

将财务部反馈的《费税测算表》中非工程类成本录入进成本表中，并检查数据是否闭合；

完善项目控制经营决策文件附件及审批单，进入决策文件会签流程。

审核内容：

现场复核项目目标成本时，重点审核下述内容（资料审核+现场复核）：资料审核：

土地费用：重点审核：

土地价格组成、土地溢价返还；

销售物业的土地使用税计算。

政府行政事业性收费：重点审核：

办理“六证”所需要的缴费清单及相应政府及行业颁布文件是否已经废止、更新