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商业资产管理及商业管理公司运作模式

目录

一、物业管理、商业管理与资产管理的演变发展

（一）、物业管理

（二）、商业管理

（三）、资产管理

二、资产管理的职能和管理的对象

（一）、资产管理的职能

（二）、资产管理的对象

三、商业管理公司与资产管理公司的案例分析

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一、物业管理、商业管理与资产管理的演变发展

（一）、物业管理

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理

权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，

使物业发挥最大的使用价值和经济价值。其业务可分为三类：①基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、

供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；②专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消

防管理、车辆交通等；③特色业务类：包括特约服务和便民服务。④经营业务类：房屋中介服务、装修业

务等。

我国引入“物业管理”这一概念并不长，且主要针对的就是居住物业这一单一形态，由于居住地产比商

业地产的物业类型要简单得多，往往从事物业管理的企业也多发家于居住地产，常常也只是制定“路径依赖”

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的战略，自然体会到了“增长的极限”，难以实现企业的增长。由于物业管理企业缺乏核心技术竞争优势，

再加上社会对物业服务消费意识的不成熟等因素的影响，官方统计数据显示目前57.76%的物业管理企业处

于微利甚至亏损状态。

在商业地产发展热火朝天的今天，大多数商业地产公司都成立了自己的物业管理公司，或者将物业管理

业务承包给第三方物业管理公司，然而物业管理的职能部分仍然只停留在物业的管理和维护，无法为企业创

造更多的财富和价值。因此，面对新的市场环境，如何突破传统物业经营管理的模式，利用物业服务平台和

客户资源以及物业服务自身的专业优势，通过引进服务集成、延伸服务产业链、开展多种经营等方式提高盈

利能力成为摆在物业管理企业面前的重要课题。特别是运用商业管理、资产管理理论及操作方法开展商业管

理和资产管理，已成为企业新的盈利手段，在提高物业管理企业创富能力的同时，必然推进物业管理行业的

产业优化升级，成为物业管理行业发展的必由之路，也成为了众多商业地产发展商的核心竞争力之一。

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（二）、商业管理

由于传统的物业管理已经无法为企业创造更多的财富和价值，因此商业管理顺势而生。所谓商业管理，

就是指针对商业性质物业（地产），使之能够顺利开展经营活动进行的所有管理行为，我们统称为商业管理。

其业务除包括原来的物业管理之外，还增加了商业地产项目前期论证、主题定位、招商、销售代理等主营业

务，同时为开发项目提供建设规划设计顾问、商业经营管理团队输出、广告营销推广代理、项目投、融资服

务等增值服务。

尤其是近几年来，由于国家实施房地产调控政策，传统住宅地产受到了压制，商业地产获得了高速发展，

进而带动了商业管理行业的兴起。2012年，商业地产的发展趋势有所起伏，增速有所放缓，但总体上仍保

持增长态势。从未来的发展趋势看，随着内需市场的不断开拓，以购物中心、商场的商业地产将保持快速增

长，因此未来商业管理有可能成为物业管理行业的主要市场之一。与传统的物业管理相比，商业管理具有以

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下特点：

第一、经营是商业物业永恒的主题，因此传统的物业管理必将发展成为围绕商业经营活动并提供服务的

商业管理。

由于商业地产是收益性物业，所以商业地产的物业包含“物业管理”和“商业管理”二层含义。不仅是

传统物业管理所包含的“对物业及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，更重要的是实现物业

各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。商业管理作为商业经营和管理的有机

部分