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商业综合体规划设计及方案评审要点解析

商业综合体规划设计方案评审要点解析

商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含

方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运

阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和

任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专

业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。

商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点

（1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。

商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。

（2）此阶段商管公司的任务及准备工作容：商业项目业态定位和

设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各

专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方

案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶

段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研

工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行

评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提

交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达

成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司

参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事

项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，

使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。

（3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车

位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。

【关注点1】业态定位

根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所

在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性

分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目

的总体建筑规模体量、项目外交通环境组织、主要业态（含步行街）

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类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统

划分方式等要素予以确认。

【关注点2】步行街布局

（1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店

客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目

前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步

行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全

包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数

量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和

“死角”；

（2）步行街的总长度通常以280～350m为宜；一般在步行街的

转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积约500～700

平米（开洞面积），次中庭面积约300～400平方米（开洞面积）；

两个中庭的间距以80～100米为宜。

【关注点3】交通组织

（1）城市广场

万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000～10000平米左

右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步

行街入口设置；

（2）竖向布置

在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位

置与客流动线相匹