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房地产根底知识培训材料

一、房地产根本概念

㈠根本概念

房地产是指土地、建筑物及附属物和固定于其上不可别离的局部，以

及由此衍生的各种权益的总称。权益是指权利、利益和收益，包括法律属

性和经济属性，它以房地产的自然属性为载体。

单从经济属性看，房地产是房产及地产的合称。在生活资料方面，房

产及地产属于财产范畴；在生产资料方面，房产及地产属于资产范畴。

在上述定义中，所谓“不可别离〞，是指不能别离，或者虽能别离但

别离后会严重破坏房地产的功能、价值和完整性。不可别离局部包括为提

高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、假

山，也包括为提高建筑物的使用功能而安装在其上的水、暖、电、通风、

消防、电梯等设备。

由此引出“不动产〞概念，不动产是指不能移动或者移动后会使其价

值、功能受到很大破坏的物体。包括房地产、以及水坝、机场、港口、地

下工程等构筑物。因此，不动产是比房地产内涵更广的概念。

㈡房产〔物业，香港地区称呼〕分类：

⑴按照建筑物的用途划分为

1．居住物业：包括住宅、公寓、别墅等

2．商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼〔东方名

苑〕、商场、酒店等；包括第三产业所使用的房屋，如酒店、银行、邮

电、旅馆、饭店等。

3．工业物业：包括厂房、车间、仓库等

4．特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞

机场等。

⑵按层数划分

①低层：层，低于米的平房，别墅

②多层：层〔跃〕，米〉〉米

③小高层：层，高度超过米

④高层：层

⑤超高层：层以上，或者大于米

⑶按住宅构造分

①砖混构造：砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得构造形式。便于就地取

材，节约钢材、水泥和建造本钱，但墙体不可打通，套型可改性差，抗

震性能差，用于多层

②框架构造：由梁柱等线性杆件组成的一种构造体系。框架构造布置灵活，

可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，而且柱子的位置

往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、

购物中心。

因此就出现了异形框架构造：“、〞型截面的柱子

③剪力墙构造：由纵横承重墙体组成的构造体系。空间整体性好，抗侧力

强度高，但不易布置成大空间，主要适用时高层住宅、公寓和旅馆等

④框架剪力墙构造：是在框架构造体系中适当布置剪力墙，组成框架及剪

力墙协同工作的构造体系。既有框架构造使用的灵活性，又有较强的抗

震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑

⑤框筒构造：设计成圆锥形状，如上海金茂大厦

㈢房地产的属性

1．自然属性

①固定性：属于不动产。

一般商品：生产场所固定，产品流通；

房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。

②排他性：房地产商品没有两个完全一样的〔像树叶一样〕，最起码

位置不一样〔带来的采光、通风有差异，也是一房一价的根底〕。

③永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利

用的〔不会折旧或者报废〕，而且由于其自然供应的刚性〔弹性很

小〕，即稀缺性，使得土地权益将在资本的参及下被无限地交易下

去，并逐步地保值增值。

．经济属性

⑥准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商

品本身不能自由流通，只是产权的流动和交易。

⑦价值差异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的

投入产出或者本钱加利润的方法加以测定。更多的是非经济因素产

生的价值偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善

的中国市场就表现得更为明显。包括政治形势、宏观经济形势、区

划规划等政策因素、个别特殊因素的影响。使得房地产的价格差异

很大，这也加大了房地产开发经营的风险性。

⑧增值性：房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下，

具有保值增值功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还

作为资本投入进展获利和货币储存。

二、居住区的根本概念

1．容积率：居住区内各类建筑的总建筑面积及居住区占地面积的比值。

从业主角度看，容积率一定程度上表征了居住区内未来的生活舒适度，

在售价等其他条件相似的