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区域性产业园投资和运营平台的案例分析与思考（以上

市公司为例）

前言：近年来，房地产市场销售面积与金额持续下滑，房地产企业融资渠道持

续收窄，融资难度加大，原有的地产开发与销售模式困难重重。在此背景下，

有些传统的房地产商在转型为产业园运营商，围绕产业园开展轻重结合的业务。

一流的产业园不仅可以带动周边经济发展、推动区域产业转型升级，还能为产

业园运营商带来稳定可期的经营收益。

本文将聚焦于我国成熟产业园背后的投资和运营平台，分析其基本情况、管理

模式、业务布局、财务状况等，以期为尚处于探索阶段的产业园运营商提供借

鉴。

01案例分析

本文选取中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称“中新集团”）和

上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称“张江高科”）作为产业园投

资和开发平台案例。这两家公司均在主板上市，信息披露较为透明，更重要的

是，他们的代表性产业园均处于国内一流行列，有诸多值得学习之处。

1.中新集团

1.1集团概况

中新集团是由中国、新加坡合资共建的大型园区开发企业，1994年成立，2019

在A股上市，是中新两国政府间重要合作项目（苏州工业园）载体，拥有中新

合作独特品牌优势和政策支持。目前，中新集团聚焦园区开发运营主业，确立

了“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索一带一‘路’”的布局

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战略。同时，立足园区主导产业开展多层次产业投资布局，深入挖掘运营价值；

立足绿色公用发展方向强化新能源和新型环保事业，推动绿色低碳园区建设。

▲图1中新集团发展历程（来源：东亚前海证券研报）

中新集团的代表性高科技园区为苏州工业园。苏州工业园区于1994年经国务

院批准设立，行政区划面积278平方公里（中新合作区80平方公里）。2021

年，苏州工业园实现地区生产总值3330.3亿元，同比增长10%，并且在国家

级经开区综合考评中实现六连冠（2016年至2021年），已跻身科技部建设世

界一流高科技园区行列。

▲图2苏州工业园概况

1.2管理模式

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中新集团采取的是政企分离的管理模式，即管委会和开发商中新集团分开管理，

两者相辅相存。

▲表1政企分离管理模式优缺点

1.3业务模式

2021年，中新集团确立了以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两

翼支撑板块。园区开发运营业务分为产城融合园区业务和区中园业务。产城融合园

区业务的主要模式为政府协议委托开发方式，具体有BT(BuiId-Transfer)模式、协议

分成模式和PPP（Public-PrivatePartnership）模式。中新作为园区开发运营主体，提

供项目拓展、规划建设、招商亲商、运营服务、软件转移、产业投资等全产业链菜

单式服务。在合作项目内商业、住宅、工业用地出让后取得相应对价收入；区中园

业务包括工业类载体、特色产业园及物流园、蓝白领长租公寓产品的开发运营，致

力于其业务全过程开发运营和管理，以获取稳定租金和增值收益。

产业投资主要聚焦科技创新和新兴产业，通过基金投资和科创直投双轮驱动，形成

母基金、子基金及项目直投的多层次布局，被投项目主要集中在早期、成长期阶段。

绿色公用从事公用事业、环境保护和能源基础设施的