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1REITs发展历程及主要分类
REITs(RealEstateInvestmentTrusts),即房地产投资信托基金,通过发
行收益凭证向投资者募集资金,专门投资于不动产,并将所获收益分配给投资
者。根据组织形式、投资方向和资金募集流通方式的不同,REITs可分为多种
类型。公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来,已有40多个国家
(地区)发行了该类产品,其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业
地产、基础设施等,已成为专门投资不动产的成熟金融产品。
自2021年6月中国首批基础设施公募REITs上市以来,我国REITs市场
迅速发展,为盘活存量资产、促进资本市场与房地产市场的融合发挥了积极作
用。
图1:REITs的设立及投资运作流程
资料来源:中国政府网,江海证券研究发展部整理
REITs的分类方式多样,可以从资金运用方式不同以及底层资产类型等
角度进行划分。
按照REITs资金运用方式不同,REITs可以分为权益型、抵押型和混合
型。
1.权益型REITs是投资者拥有房地产并对其进行经营以获得收入,每个
投资者都是股东并依其所持有的份额分享投资收益,其主要收入来源是物业
租金收入以及买卖房地产获利。权益型REITs的收益表现主要受房地产行业
的经营绩效影响,具有类似于股票的投资特征。
2.抵押型REITs的主要投资对象是房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券
(MBS),其收益来源主要是利息收入。
3.混合型REITs是权益型和抵押型REITs的混合体,不仅可以进行房地
产权益投资,还可以从事房地产抵押贷款。目前在成熟市场中,权益类REITs
是主流品种。
底层资产类型:REITs还可以根据其投资的底层资产类型进行分类,
REITs可以根据其投资的底层资产类型进行分类,如办公、工业、零售、住宅、
酒店、康养中心、林业、基础设施、数据中心等多种类型。
2REITs估值及定价体系
普通公募基金在面向投资者募集资金时,通常都是按面值1元每份发售。
公募REITs底层基础设施项目的估值是确定发行定价的重要依据。而公募
REITs发行价格,基于其基础资产的NAV来测算发行价格,目前截至2024年
8月27日已上市的公募REITs,其发行价格平均为4.946元。
公募REITs遵循和股票IPO类似的发行定价步骤:一般先基于监管部门
核准的发行份额数量,以REITs持有的基础设施项目在发行时点的评估价值
为锚,确定单位基金份额的发行价格区间,然后根据网下投资者(即机构投资
者)的报价和需求数量确定认购价格。
目前在国内,不管是经营权类REITs还是产权类REITs,主要采用“现
金流折现法”对基础设施项目在发行时点的价值进行评估。现金流折现法的计
算逻辑在于,将基础设施项目未来预期能产生的运营现金流折算成现在的价
值,其中,收益期限,运营现金流和折现率是最重要的三个要素(根据招募说
明书整理)。
1.收益期限
产权类REITs的收益期限,主要取决于基础设施项目的剩余土地使用期
限,所以一般按照项目剩余的土地使用年限进行评估。经营权类REITs的收
益期限,则一般按照项目剩余的经营年
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