REITs业绩分化，关注底层资产经营符合预期及高分红标的.pdfVIP

1REITs发展历程及主要分类

REITs（RealEstateInvestmentTrusts），即房地产投资信托基金，通过发

行收益凭证向投资者募集资金，专门投资于不动产，并将所获收益分配给投资

者。根据组织形式、投资方向和资金募集流通方式的不同，REITs可分为多种

类型。公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家

（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业

地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

自2021年6月中国首批基础设施公募REITs上市以来，我国REITs市场

迅速发展，为盘活存量资产、促进资本市场与房地产市场的融合发挥了积极作

用。

图1：REITs的设立及投资运作流程

资料来源：中国政府网，江海证券研究发展部整理

REITs的分类方式多样，可以从资金运用方式不同以及底层资产类型等

角度进行划分。

按照REITs资金运用方式不同，REITs可以分为权益型、抵押型和混合

型。

1.权益型REITs是投资者拥有房地产并对其进行经营以获得收入，每个

投资者都是股东并依其所持有的份额分享投资收益，其主要收入来源是物业

租金收入以及买卖房地产获利。权益型REITs的收益表现主要受房地产行业

的经营绩效影响，具有类似于股票的投资特征。

2.抵押型REITs的主要投资对象是房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券

(MBS)，其收益来源主要是利息收入。

3.混合型REITs是权益型和抵押型REITs的混合体，不仅可以进行房地

产权益投资，还可以从事房地产抵押贷款。目前在成熟市场中，权益类REITs

是主流品种。

底层资产类型：REITs还可以根据其投资的底层资产类型进行分类，

REITs可以根据其投资的底层资产类型进行分类，如办公、工业、零售、住宅、

酒店、康养中心、林业、基础设施、数据中心等多种类型。

2REITs估值及定价体系

普通公募基金在面向投资者募集资金时，通常都是按面值1元每份发售。

公募REITs底层基础设施项目的估值是确定发行定价的重要依据。而公募

REITs发行价格，基于其基础资产的NAV来测算发行价格，目前截至2024年

8月27日已上市的公募REITs，其发行价格平均为4.946元。

公募REITs遵循和股票IPO类似的发行定价步骤：一般先基于监管部门

核准的发行份额数量，以REITs持有的基础设施项目在发行时点的评估价值

为锚，确定单位基金份额的发行价格区间，然后根据网下投资者（即机构投资

者）的报价和需求数量确定认购价格。

目前在国内，不管是经营权类REITs还是产权类REITs，主要采用“现

金流折现法”对基础设施项目在发行时点的价值进行评估。现金流折现法的计

算逻辑在于，将基础设施项目未来预期能产生的运营现金流折算成现在的价

值，其中，收益期限，运营现金流和折现率是最重要的三个要素(根据招募说

明书整理）。

1.收益期限

产权类REITs的收益期限，主要取决于基础设施项目的剩余土地使用期

限，所以一般按照项目剩余的土地使用年限进行评估。经营权类REITs的收

益期限，则一般按照项目剩余的经营年