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和一家出险房企的一场对话

●?路数：一些头部房企陆续出了境外公开市场重组方案，贵公司公开市场债务体量不大但迟迟不推出正式方案的原因？遇到什么阻力？

A：很早就跟债权人提出过美元债重组方案，最后没有做成。因为当时作为为数不多出险房企，债权人预期比较高。

最近公司也在积极和财务顾问、债权人拟定新的重组方案中，现在谈重组，也发现债权人预期低了很多。

●?路数：是跟债权人某某国际在沟通方案吗？

A：是的。境外重组通过需要至少达到75%的同意率，某某国际虽然是公司单一体量比较大的债权人，但还没有达到这么高比例。

●?路数：这个我能理解，但所有的同意票都是一票一票累积的。

A：公司一直愿意跟债权人谈重组方案。

前提是方案本身可以推行的，而不是做完方案就再次违约。

我们也在学习并观察其他开发商的重组进展。个人认为公开市场重组比单个项目谈重组更加容易。公开市场债权人基本也都是成熟的专业投资者，无非在受偿顺序上劣后没有资产作为抓手，所以更好谈判。

●?路数：那公司预计啥时出公开市场重组方案？

A：还要再等等。

目前更多是港股公司出了方案。因为港股相对机制灵活，只要老板愿意，可以债转股。但A股房企做债转股难度很大，监管层面需要层层审批。

另外，境外重组基本都会需要1%左右的同意费，虽然公司美元债体量不大，但是1%的同意费也是一笔不菲的现金支出。公司之前有考虑过采用荷兰式要约收购，且不说没钱即便有，资金如何出境也要纳入考量。

不过，光有公开市场的重组方案也解决不了问题，不能起到提振债权人对于债券和股票信心的作用。

●?路数：那怎么理解公司宣称的要站起来？

A：你可以以公开市场重组方案为标准。

但实际上，能不能站起来是多维度的，公开市场重组是出险房企万里长征中的一步而已，还有交付以及未来发展。

有的房企公开市场债务占比高，所以会对这一块更为重视。

也有人找过来，因为认可公司之前开发的项目，愿意把项目交给公司来做。但关键是公司要把存量项目的事情解决掉先，要完成保交付。目前债权人都没有得到保障，债权都还没有回收。

●?路数：公司也要面临退市，也没法债转股了。

A：退市不影响公司法人的地位，当然能不退市是最好的。但是在大势面前，退市也很无奈。自从某家公司之后，A股房企退市止不住了。

不过好在公司没有涉及非法集资的问题。

面值退市后，会转到三板去交易。三板也有复活的机制，还是有可能会重新回到主板。

●?路数：那公司债权人对于退市持什么态度？

A：其实公司的第二大债权人，对于退市是无感的，还在电话里反问过为什么还要保留上市公司地位。

三板交易量相对小，之前那些质押的股票相对来说债权人也不好处置，也意味着股权被稀释的速度会减慢。

●?路数：公司为什么不考虑拿出物业服务股份做为境内外公开市场重组对价？

A：我们的物业服务体量不够大。行业本身也过了最高峰。

●?路数：所以公司没有公开市场的重组压力，是因为比较幸运没有被债权人清盘呈请之类吗？

A：其实债权人对公司还是有信心的，加上资产相对还不错。所以不会对公司整体层面发起清盘或者预重整。

我们本身的上市地产公司没有境外主体，所以也很难被清盘。

根据我们对其他出险房企的观察，它们遭遇了清盘呈请很大原因是一些秃鹫基金要博取超额收益。

●?路数：能不能理解为公司之前的债务重组是在博资产上涨的预期？现在还持这样的想法？

A：公司一直基于手上持有的资产按照时点价值跟债权人谈。

●?路数：我留意到，之前公司和债权人签订的和解协议，期限都快到了，马上要失效了。

A：严格来说，当时是签了3年的时间，但签订的日期不同。所以总体上还有半年以上的时间。公司会努力稳住债权人，进行延期。

有时候对于抵押权债权人来说保留现状没什么不好。有一些机构债权人负责人都换了一波，新官不理旧债，新负责人接的是存量债务，以前怎样现在还怎么样就不用担责。

●?路数：公司涉及到的司法诉讼特别多，你确定公司没有跟某大机构债主关系破裂？

A：没有破裂。

机构有合规要求，会做诉讼动作。某大机构债权人也是第一批跟公司签和解的。它有什么动作，都会提前告知公司。

债务重组是非常复杂的过程，涉及到的贷款抵押，机构也会考虑当下的压力和对未来的预期。这是动态的，也许今天不行，明天就可以。也要跟大环境和政策变化做调整。

债权人起诉后乃至到了执行阶段，都可以和解。上了拍卖后可以撤回来。就跟债权人在香港发起清盘呈请类似的，是一种极限施压。很多时候是因为信息不对称造成的猜疑。

●?路数：公司陆续有项目公司被破产或拍卖，是不是可以理解为公司在整体债务重组上无法推行，接下来只能是单个单个项目债务解套？

A：极个别的项目公司破产重组，不影响公司整体重组。

个别项目确实存在不可控因素。当地政府或业主强烈要求，通过债务重组和预重整来实现对更多方利益的保障。最后看