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中国REITs市场投资研究报告

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摘要

REITs是把流动性较低、非证券形态的不动产直接转化为资本市场上可流通交易基金的金融过程

•不同市场监管层在公募REITs的资产投向、收益分配等方面做出了严格的要求。

•从开发流程角度看，REITs一般禁止参与物业前期开发，而是在开发完成后的运营环节介入。REITs基金满足开发商及

前期投资者资金退出的需求，因此属于核心型地产基金。

公募REITs介绍•根据不同的特征，REITs可以分为权益型、抵押型、公司型、契约型等多种维度。

•从底层资产角度，REITs基金持有资产可分为租金收入类及收费类资产，上述两大类资产还可进一步拆分成8种类型。

REITs发展60年深得国际市场认可

•目前，公募REITs在全球各地均有发行。在次贷危机后，全球公募REITs发行数量和市值均进入高速增长区间。

•主要国家和地区均是在经济长期低迷或突然出现经济危机时出台REITs制度。这是因为公募REITs与资产证券化一样，

属于边际货币政策，是定向货币供给的金融产品，可以为国家经济需要的领域和产业定向增加货币供应。

•从风险收益角度看，中短期REITs收益率不及股票，但长期REITs收益率明显上扬；二者的波动率区间在中短期与长期

全球REITs市场相仿。与此同时，风险调整后收益公募REITs长期表现较股票更优。

•从投资组合角度看，REITs市场之间、REITs市场与股票市场的相关系数普遍较低，能够有效的分散风险。

•国际市场中公募REITs底层资产类型多样，主要包括了综合不动产、商业中心、写字楼、基础设施及工业仓储等资产。

中国公募REITs试点充分借鉴了其他国家REITs发展的经验，开辟出属于中国自己的公募REITs之路

•2020年4月证监会及发改委联合发布的958号文并出台配套指引，标志着国内公募REITs发展正式启航。中国公募

REITs监管框架是以发改委、证监会作为顶层制度设计机关；交易所、行业协会作为执行保障机构的双层结构体系。

•中国公募REITs试点与其他市场最显著的区分是底层资产的严格限制：以传统基础设施为主，鼓励发展新型基础设施，

但禁止纳入商业地产。从试点区域来看全国各地区符合条件的项目均可申报，但重点支持东部沿海及两江沿岸省份。

此外，中国第一批试点资产大部分为往期运营稳定、回报率良好的资产或行业内的示范性工程。

•从REITs需求主体角度出发，目前中国基建存量规模巨大，但投资增速下降、潜在需求旺盛是目前亟需解决的结构性

中国REITs试点矛盾。资产负债率高企、投资主体资金来源不足以及标的资产退出折价率高是投资增速下降的主要原因。而公募

REITs能够同时满足投资主体对资产处置时降低流动性折价、扩充项目资金来源及降低资产负债率的诉求。

•从REITs投资主体角度出发，资管新规发布以来中国资管行业进入规范发展的新阶段，未来发展潜力巨大。但资产配

置差异化小，低利率时代投资组合增厚收益的诉求是目前资管行业面临的两大挑战。公募REITs的推行为资管行业增

添新型配置工具，既增加各行业资产配置的多元化和灵活性，又增厚了预期收益。

来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。

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