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房地产基础知识培训课程

房地产的概念和分类

1房地产：房产和地产的总称，也称不动产。房地产在物质上有三种存在的形态：单纯的土地，单纯的房屋，土地房屋的综合体。

房产：房产及其权利的总称。

地产：土地及其权利的总称。

房地产是由土地,附着在土地上的各类建筑物,构筑物和其他不可分别的物质及其权利构成的财产总体。

房产类型：1居住用房地产（住宅）2生产用房地产3经营用房地产4行政用房地产5其他专用房地产。

2房地产的特性：

房地产位置的固定性2）地域的差别性3）房地产的高值耐久性4）保值增值性5）数量的有限性

6）用途的多样性7）相互影响性8）受限制性

3房地产市场：

1)一级市场：土地运用权出让市场，（一定是国家的），既全部权市场。

2)二级市场：土地运用者经过开发建设，将新建成的房地产以出租,出售方式将运用权转让的市场。

3)三级市场：可称二手房市场，指购买者再次将房地产转卖或出租的市场。

4房地产分类：

从开发程度划分：

1)生地：指荒地，农地，不具备城市基础设施（三通一平）。

3)熟地：指具有完善的城市设施，土地已经推平，可直接建设的土地。必需具备三通一平。

4)再建工程（也称待建工程）：土地上的建筑物尚未建成，不具备运用的条件。（例如烂尾楼）

5)现房：房子建好，具有七通一平。

（2）从建筑结构划分：

1)钢结构：最大特点可移动，建筑工程分部完成。比如大桥，建好各部分，然后对接。例如新海会展二期,市贸大厦

2)钢筋混凝土：（框架结构），由钢筋混凝土灌铸的柱子,梁及楼板构成的房子，因为砌墙时象个框架，所以称框架结构。这种房屋的墙壁只起维护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加砖间墙，否则会减轻抗震实力。

3)砌体结构：（也称混合结构）用砖砌起，由钢筋混凝土楼板构成的，墙壁承重，不可移动。

4)木结构：多用于别墅

5)塑料结构：不是一般塑料，用于层数不高的可移动房。

按结构形式划分：

1,墙体结构（砌体结构）2,框架结构3,深梁结构：从地基上与框架有区分。4,简体结构（塑料结构）5,网架结构：在北欧用的比较多，墙体及楼板用高密度的网架而不用钢筋，有很大抗震实力。6,空间薄壁7,钢索结构8,舱体结构：例如火车站当时建的临时站点。

按建筑层数划分：

低层：1—3层（多用于单体别墅及townhouse）

多层：4—8层高

高层：12层以上。其中9—12层也称小高层。

注释：1,别墅：小区内独立或半独立的低层住宅。

2,剪力墙：因高层建筑过高，（一般三级以上台风整个楼体既会摇动）故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力会产生的剪力，这种抗震剪力的墙称剪力墙。剪力墙是由钢筋混凝土制成的，内含双层钢筋网。剪力墙上的门窗洞是按着力学原理设计而成的，洞口四周均用钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除的。

5房地产的限：

土地全部权：指土地全部者在法律规定范围内对土地享有的权利。只有国家,集体及军产,乡镇才享有土地的全部权，个人及开发商只有运用权。

全部权分类：A占有权B运用权C收益权D处分权。

土地运用权：指土地运用者在法律规定的范围内对其土地享有的权利（开发商,个人）

取得土地运用权的途径？

1土地运用权出让：国家以土地全部者的身份按指定地块的运用限,用途和城市规划等条件，将土地运用权出让给运用者,并向其收取一定的土地运用权出让金的行为。

出让形式：1）协议，2）招标，3）拍卖。

2土地运用权转让：指土地运用者依据国家规定，在规定的土地运用限内，在履行原始合同义务的前提下，将土地运用权有偿过渡给其他运用者的经济行为。

转让形式：1）出售，2）交换，3）赠予，4）抵押。

3土地运用权出让的限：

依据用途，居住70，（国家规定70，开发区50）

工业50，（教化，科技，文化，体育，卫生）

商业40，（旅游，商场，消遣设施等）特点：经营者有利润受益。

除以上的用地外均为50。

一次性出让签约的最高限：土地运用权限届满后，假如城市规划须要拆迁，则必需拆迁；如不在城市规划范围内的可以续签《土地运用权出让合同》，并交付土地运用权出让金，作国有土地运用权登记（桩基50）。

4房屋租赁：

住宅的最高租赁限为8，商业的最高租赁限为15。

租赁须要交纳的费用：1）房产税4%2）经营税3%3）个人所得税10%（每月低于800不需交纳）4）租赁管理费2%（交给城管）

5行政划拨的方式：针对两种。一种是安居房（如锦绣）另一种是城市公用设施（非营业）。

二．房地产建筑类概念

1,商品房的销售面积：俗称建筑面积，套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

2,套内建筑面积：建筑面积-公摊面积

3,套内墙风光 积：公用