房地产深度报告（一）-我国历史上的七次深度调整.pdfVIP

[Table_Main]

房地产深度报告（一）：

我国历史上的七次深度调整

报告要点

1998年房地产改革的初衷在于20世纪70年代城市化进程加快，大量人口从

农村迁移至城市，住房缺口迫使房屋政策转型。早在1988年，全国住房改革

会议就提出了低租金、提租补贴、租售结合、以租促售等一系列措施。但1989

年后，在价格闯关、居民购房意愿弱、试点未能有效解决住房短缺等问题的影

响下出现了十年的延期，房改政策进入等待阶段。进入90年代后，经济进入

高速增长阶段，居民购买力快速提升，政策呼之欲出，开启了房地产大周期。

税改不是促成土地财政的唯一推手。1993年分税制改革与1998年房改的初

衷并非建立土地财政的逻辑关系，而是将更多资源与行政权力下划地方，以更

好地推动地方经济发展。经济增速目标压力迫使地方政府寻找潜在增长点，地

方政府选择通过出让土地作为财政收入的一部分，不仅可以增加地方财政收

入，还能满足地方投资需求，推动经济增长。从政策出发的角度看，我们认为

分税制改革并不是推动土地财政的直接原因，而是市场经济下地方政府的自然

选择。

自1998年房改至今，中国房地产在26年中经历了7次大规模调整，其中可

分为4次正向与3次逆向调整。地产政策调整的重要驱动力分别是宏观经济

波动、控制房价和稳定市场、防范系统性金融风险以及保障住房需求及民生改

善。调整背后的逻辑首先是应对宏观经济的波动。当经济过热时，政策通过提

高首付比例、限制贷款和增加税收等措施来抑制投机，防止市场泡沫积聚；而

在经济放缓时，政策则转向宽松，采取降低首付、放宽贷款条件等手段，刺激

刚需和改善性需求，进而拉动内需、促进经济复苏。其次，控制房价和稳定市

场是历次调控的主要目标之一。房价的快速上涨扩大了贫富差距，加剧了区域

之间的不平衡及资产价格波动等问题，政策通过限购、限贷等政策手段，防止

房价过快上涨，确保市场稳定。特别是在2016年提出的“房住不炒”政策后，

调控进一步明确了以居住需求为核心的定位，不将房地产作为短期炒作的工

具。此外，防范系统性金融风险也是政策调整的重要动因。由于房地产与金融

体系紧密相关，过快上涨的房价可能导致金融杠杆过高，增加系统性风险。政

府通过“三条红线”等措施，控制开发商负债水平，防止金融风险扩散。最后，

保障住房需求及民生改善贯穿于历次调控之中，也是开启地产顺周期的关键。

无论是在抑制投机还是刺激需求的政策中，政府始终重视增加保障性住房供

给，确保中低收入群体的居住需求得以满足，同时通过保障房建设促进市场的

健康发展和经济复苏。

与过去6次不同，新一轮调控政策更加注重精准调控和长效机制的建立。过

去的调控往往是全国性的统一政策，而此次则强调“因城施策”，根据各地房

地产市场的实际情况制定不同的政策，避免一刀切。此外，政策不再局限于短

期的市场稳定，而是更加注重构建长效机制，包括多主体供给、多渠道保障的

住房制度，推动租购并举，促进房地产市场的长期健康发展。

风险提示：1、调控力度不及预期，销售数据或进一步下跌；

2、宏观经济复苏进度偏缓，进一步加大了房地产出清的难度。

请仔细阅读本报告末页声明

内容目录

一、1998房改与分税制改革共同形成了新的发展机制3

二、地产政策与宏观周期平行：98年至今共出现了4次正向调控与3次逆向调控5

第一阶段：1998年房改拉开商品房序幕6

第二阶段：2003-2007年，政策收紧进入逆向调整7

第三阶段：2008-2009年，金融危机下迫使政策走向宽松8

第四阶段：2010-2013年，市场走热引发逆向调控9

第五阶段：2014-2015年，经济放缓与库存上升使政策转向宽松10

第六阶段：2016-2022年，房住不炒与三条红线全面收紧11

第七阶段：2022年至今，流动性危机与经济复苏下的全面宽松12

三、附录：主要房地产政策一览表14

风险提示16

图表目录

图表1：城镇与农村居民人均居住面积变化情况3

图表2：1986-1996年城镇居民人均可支配收入4

图表3：房地产市场发展随着政策调整而波动5

图表4：前期房地产业增加值占GDP比重6

图表5：2006-2007年央行存贷款基准利率调整情况7