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B土地补偿利润分成

PPP四种园区开发模式

比较

IMBstandardizationoffice【IMB5AB-IMBK08-IMB2C】

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园区开发的商业模式，主要涉及土地一级开发商参与园区开发建设时资金平衡问题

及运营策略问题。园区开发的商业模式经历了从BT模式到土地补偿模式，再到利润分成

模式的演进，未来将向PPP模式进一步发展。

一、BT模式

土地一级开发的BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受

土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土

地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的

建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。

很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招标方式选择开发企业实

施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建

设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于

预计成本的8％；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整

理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开

发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成

本；

BT模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。如

2010年5月，黑牡丹公司与常州新北区ZF签署《新北区万顷良田工程建设委托协议》，

常州新北区ZF委托黑牡丹公司完成西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为公顷的土地一级开

发所涉及的拆迁、安置及土地整理、基础设施建设工作，委托建设期不超过两年，项目

竣工后，新北区ZF返还包括拆迁费用、安置费用、土地整理及基础设施建设费用、财务

费用在内的建设成本及10%的加成收益。

此案例中，黑牡丹公司既没有土地规划权，又没有土地经营权，仅负责拆迁、安置及土

地整理、给排水等基础设施建设工作，不涉及学校、医院等公共配套项目，其盈利水平

以土地开发总成本为基础，与土地出让收入无关，更不参与分配土地增值收益。新北区

ZF掌握了项目的规划权和土地经营权，能够确保项目的发展方向，但其需要对建设成本

进行兜底，面临较大的财政及土地经营压力。

二、土地补偿模式

土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不

是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍

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挂）。在土地补偿模式下，项目竣工后需由第三方审计机构、第三方土地评估机构对开

发成本及土地价值进行科学评估，以便合理结算。

土地补偿模式从BT模式的基础上演变而来，是开发商曲线拿地，实现一二级联动开发

的典型的商业模式。对于开发商而言，该模式有利于获取优质土地，从二级开发市场获

取远多于一级开发的资金回报，但要承担巨大的现金流压力；对于ZF而言，该模式无需

ZF财政兜底，减轻了财政压力，同时拥有该地块的规划权和土地经营权，有利于确保项

目的整体发展方向，但土地补偿绕开了招拍挂，或使招拍挂形式化，有悖公开、公平、

公正原则，具有一定的灰色性和政治风险，因此，土地补偿属于较为隐秘的商业模式，

市场上公开的此类案例几乎没有。

三、利润分成模式

利润分成模式指土地一级开发商接受ZF的委托进行土地一级开发，将生地做成熟地后

移交给ZF，ZF以招拍挂的形式进行土地出让，土地出让金扣除土地开发成本、国有土