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杭州市2007—2008年商业地产年度综合评估报告

一、杭州市商业发展历程及未来商业格局

（一）杭州市商业发展历程

杭州的商业，经历了多个时代变迁，每一次变迁都伴随着商圈格局的演变。纵观杭

州市商业和商圈的发展历程，主要经过以下三个阶段：

第一阶段——初步发展阶段（1997年以前）：95年延安路南段建设促进吴山商圈

的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。

第二阶段——快速发展阶段（1998年—2001年）：98年银泰百货开业，99年杭州

大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家

的武林商圈的形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。

第三阶段——高速发展阶段（2002年—至今）：湖滨名品街、利星名品广场等项目

的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商

圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。

当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展，除了大型商业百货

外，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁

经营形式已涉足20多个行业。

目前，杭州市区的商业物业主要集中在武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈、延安路商

圈、庆春路商圈。报告分析指出，虽然目前杭州市商业物业主要以市区百货公司、商场

为主。未来杭州市在开发和待开发的项目，包括购物中心、商业街也将是组成商业物业

市场的主力。

而从商业物业的发展来看，在2002年以前，杭州市区的商业物业供应总量不足25

万平方米。而从2002年开始，杭州市整个商业物业市场开始活跃，2002年-2005年四

年时间，其供应量就达到2002年以前的总量。

（二）杭州市未来商业格局

根据目前的发展现状和未来的发展潜力，《杭州市区商业网点2003-2010年发展导

向性规划纲要》首次确定了杭州四大区域商业中心和12大区域商业副中心。这些规划

中的或者已经在建设发展的区域商业，无疑将是杭州走向多商圈时代的标志。

杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心

和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网；

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杭州商业发展规划

以下重点介绍4个区域商业中心：

1、庆春东路区域商业中心：庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路

以东，新塘路以西，凤起东路以南约3平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，

与钱江新城品位相匹配的区域商业中心。目前该区域内的商铺建设正处于大力发展阶

段，有一定的供应量，售价还不算太高。南肖埠太平门直街一带的商铺单价约2.2万-2.8

万元/平方米，这里可供应的大型商铺有凤起时代大厦、中豪凤起广场、新城市广场，

商铺价格在3万元/平方米左右，元华旺座商铺在3万元/平方米左右。未来杭州城市新

中心和商务中心（CBD）将崛起在钱塘江畔，钱江新城二横九纵及内部道路、核心区

内两个水体等基础设施建设已全面展开，杭州大剧院、市民中心、解放路延伸等一批重

点工程已经启动，规模化的运作将辐射周边的商圈。

2、拱宸桥区域商业中心：拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，

南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划为功能比较齐全，业态结构

合理，以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。目前区域内商铺供求大体持平，售价不

高，适宜先期投资。金都•清宸公寓商铺一楼售价约为2.5万元/平方米，二楼售价约为

1.5万元/平方米，名城左岸的商铺只租不售。这里的商铺基本是处在生活区块，基本业

态比较固定，商铺回报率比较高。

3、翠苑区域商业中心：翠苑区域商业中心处于文一路与文三路之间，东至教工路，

西至古翠路，规划为业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便

利，居住者集中，消费需求量大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。规划后，

商铺的经营档次与往日会有很大的区别。该区块目前商铺供应量不多，一有铺面就会