关于封闭阳台的法律依据.pdfVIP

关于封闭阳台的法律依据--第1页

关于封闭阳台的法律依据

关于封闭阳台的法律依据

建筑规范对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围

闭的阳台”。因此，现行规范对阳台区分全封闭和未封闭两类。

全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭阳台

按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

根据我国《民法通则》，业主作为房屋的所有人，对自己

的房屋享有完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的

房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表

现。

业主与前期物业签订的《物业管理服务合同》、《业主公

约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的

无效合同。业主对阳台具有专有所有权，可自主使用。

业主与物业是经营管理者与消费者的关系。物业管理公司

属于服务行业，其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者，

关于封闭阳台的法律依据--第1页

关于封闭阳台的法律依据--第2页

即物业经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关

消费者保护法的调整和保护。

根据《合同法》的相关规定，物业管理合同是一种格式合

同，其格式条款应当合理，不得免除制定者的责任、加重对方

责任或者排除对方主要权利。此类规定不仅保障了消费者的权

益，还限制了公司和企业的滥用经济优势。因此，本案双方签

订的物业管理合同属于格式合同，对于其中有争议的条款，应

当做出不利于提供格式条款一方的解释。

在本案中，原告物业管理公司在与业主签订《商品房买卖

合同》时未对房屋的南、北阳台是否为封闭阳台的约定进行明

确，导致在物业管理合同中出现了争议。同时，物业管理公司

还强制不准许业主“擅自封闭阳台”的约定，该约定不合理且应

为无效。因此，法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九

条第二款、第四十一条和《中华人民共和国消费者权益保护法》

第二十四条的规定，最终驳回了原告的诉讼请求，保护了业主

的合法权益。

在我国，物业管理企业是从房地产开发企业中分离出来的，

其收费及服务质量等问题常常引发诉讼纠纷。目前，对于物业

关于封闭阳台的法律依据--第2页

关于封闭阳台的法律依据--第3页

管理纠纷是否受《消费者权益保护法》保护的争议较大。然而，

根据法律规定，物业管理公司与业主之间属于消费关系，因此

受到《消费者权益保护法》的保护。在处理物业管理纠纷时，

应当充分考虑消费者的权益，保护其合法权益不受侵害。

XXX认为，封闭自有阳台是基于房屋所有权，是业主依

法享有的权益，物业公司无权干涉。他认为，从权利行使的方

式看，他所购房屋为独立别墅，不妨碍小区内其他业主的利益，

也不违反法律规定。封闭阳台的行为是出于生活之需，使用的

材料也与别墅外观相同，既顾及了物业外表的美观，也不违反

相关法律规定。XXX认为，自己的行为并未改变房屋结构和

外立面，只是行使了阳台空间专有权。

另外，从物业管理权的性质看，新景公司行使的物业管理

权不具有行政管理性质，其权利应在全体业主的授权下进行。

装修协议中的不得封闭阳台的约定是物业单方面制定的格式条

款，未经与业主协商，应视为无效。业主在购房时也从未与开

发商签订过有关方面的禁止性条款。因此，物业公司无权要求

业主拆除加建部分。

关于封闭阳台的法律依据--第3页

关于封闭阳台的法律依据--第4页

在现场勘查后，法院认为封闭阳台出于生活需要，支持

XXX的行为。法院认为，该案最终的审判结果应从两方面进

行考虑。首先，应对双方关系进行明确。业