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商业房产工程成功的十大要素

随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价

格向非价格竞争开展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候

都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成局部。实践

证明，在十分复杂、剧烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的

市场研究，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

2.从宏观层面来分析和研究

2.1经济环境的分析和生活结构研究

房地产业的开展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安

社会开展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产

生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发工程策略，

不能不综合考虑这些因素。开发任何一个工程都涉及到经济环境的分析和

研究，尤其是商业房地产工程，由于其开发周期长、投资大，受经济开展

和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发

利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产工程时，对经济环境进

展研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进展调查和分

析。

¨地区或城市的经济特性，包括经济开展规模、趋势、速度和效益

¨总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消

费水平等

¨全社会消费品零售总额

¨全市商业增加值

¨城乡居民的人均可支配收入，城乡居民储蓄存款余额

¨国民经济产业结构和主导产业。

¨与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结

合具体工程情况展开有针对性的调查。通过对统计局和城调队定期公布的

数据进展连续3-5年的分析，根本可以反映出一个城市经济开展的总水

平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

2.2区域城市结构调查与城市开展规划调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业

区不管是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商

机；在城市中该区域的位置假如在行政、经济、文化等人口活动密集的地

方，如此城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营

气氛。以上只是其中的一方面，还包括：

¨公共设施状况

¨交通体系状况

¨道路状况、通行量

¨城市性质与功能特点

¨各项城市的机能

¨城市规划

通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机

能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状

以及将来的开展规划。例如，交通网的开发方案，交通网密布的地方往往

是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往

的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市开展规划对商业将来的

开展非常关键，诸如大型社区的开展方案以及商业区建设方案将直接对工

程的规划以及未来的经营产生重要影响。

以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题

的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如

果不知道目的是为什么，这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折

扣。

2.3商业开展规划和政策研究

每一个城市开展都有开展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善

的标志，十多年以来，我国的第三产业特别是零售效劳业的开展有目共

睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛开展和外资零售

商业的“入侵〞，既加快了零售业的整体开展，也出现大型商业设施重复

建设、资源浪费和过度竞争等现象，对国内零售商业的开展提出了新的挑

战，一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工

作。

目前包括等省会城市和方案单列市已经完成了该项工作，在对大型商

业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，防

止政策性的风险和重复建设。例如，市商业委员会关于商业网点的规划不

仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市开展对限制地区的限制工程都有

明确的规定：特别鼓励在四环路周边开展大型专业市场、批发市场和新型

零售业为主的商业圈；新开展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区

级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原如此上居住人口1-

3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市开展实际情况提

出具体的建设性要求。

3.区域