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分享：住宅底商——业态布局和规划原则（案例）

来源：搜建筑

社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主

要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提

高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集

聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。

社区商业的特征：

地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性；

目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标；

多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。

社区商业类型：

1.按照载体建筑形式分类：底商型商业、裙房型商业、独立型商

业

2.按照布局分类：散点式商业、商业街型商业、购物中心型商业

3.按照位置分类：内部型商业、外部型商业、兼有型商业

4.按照社区规模分类：小型社区（人口规模300-700户）、中型

社区（人口规模2000-5000户）、大型社区（人口规模1-1.15万户）

社区商业特色氛围的营造：

社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘原则”，首

先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。

其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应

与住宅的文化、特色保持高度一致。不但整体建筑外观应坚持此原则，

甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细节也是体现

事物本质的重要组成部份。

社区商业特色营造的建议：

1、从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这

一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应

该与住宅保持高度统一；

2、在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强

调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物

业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；

3、景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营

造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的

布置，尽可能使项目特色与商业特色吻合起来。唯有做到大到建筑外

墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个

社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；硬

件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划

是社区商业能否良好经营的重要环节。

社区主题形象定位主要考虑的因素：

住宅楼盘的整体风格；

项目片区的整体氛围；

主题营造的可实现性等。

社区商业街的地域文化特色的塑造：

社区商业街地域文化特色要从社区所在地域的自然环境特征、人

文环境特征入手，在继承传统的同时发扬时代精神并积极引导居民参

与，以增强社区活力和场所精神。

商业配套规划原则：

1.便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便

利性，体现满社区居民便利性需求的原则；

2.和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居

民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相

互和谐性原则；

3.开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能

同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的

要求；

4.适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,

商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分

阶段开发商业配套；

5.景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间

景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、

令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。

社区商业布局类型：

整体的布局与商业的规模、性质有直接关系。

1.底商满布型

优点：商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，

较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的

销售；

缺点：商业规模较大，不利于业态的控制，如果出现街铺空置的

情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。

2.入口商街型

优点：有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高；

缺点：一定程度上限制了商业的规模扩大，且展示面不长，可视

性不强。

3.入口集中型

优点：将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响