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老旧小区破拆工作的重难点分析及监理预案

临沧市临翔区2023年老旧小区改造带动城市更新建设项目实施过程中需要

破拆的内容较多，包括屋面旧防水层破拆，防盗窗破拆，部分违建和临建破拆，

原有道路、人行道、广场破拆等。

破拆工程点多面广，大部分施工点在有人员居住的小区内，而且涉及高空作

业施工过程中有很大的安全风险。为保证破拆工程满足项目控制性的各项目标，

监理单位有必要将本项工作列为一个重难点进行认真的监督管理。

我单位从几个方面提出相应的监理初步管控方案，请招标人和评标专家给予

审查。

1、破拆工程重难点分析

（1）老旧小区改造的破拆工程涉及的住户数多，人员复杂，很多住户会出

现很多不理解不支持的情况，在工程实施过程中与住户的沟通协调是一个重点也

是一个难点。

（2）老旧小区改造破拆会涉及电力、通信、给排水、物业、市政管理等单

位和辖区的政府部门，需要得到相关单位和辖区政府管理部门的支持、理解和帮

助，使工程顺利推进和圆满完成，与相关单位、辖区街道办（社区）的沟通协调

也是工作的重点。

（3）在屋面防水改造过程中老旧小区的屋面会存在大量的太阳能热水器、

给水管道和电气线路等，由于使用存在的时间较长很多出现锈蚀和老化，给迁移

和保护带来了很大的困难。

（4）由于项目多数在人员居住密集的小区和城市中心内进行破拆施工，施

工过程中对安全管理和控制、噪音控制、扬尘防治、环境保护等措施要求较为严

格，也是施工过程中控制的重点和难点之一。

（5）破拆工程所产生的建筑垃圾虽然部分可以回收再利用，但是大部分是

不可再利用的垃圾，该部分在自然环境中不易分解，随意丢弃会对环境造成严重

的污染，因此建筑垃圾的合理处置也是本工程控制的重点。

2、破拆准备阶段的监理工作

（1）项目监理部派出沟通协调能力强且具有相关工作经验的监理工程师配合

建设单位和施工单位摸清违建对应住户，主动登门拜访，晓之以情、动之以理，

宣传老旧小区改造工作的重大意义，争取绝大多数小区住户的理解和支持，便于

拆违工作的进行。对于个别不理解不支持的住户，说服工作要不耐其烦，协同政

府街道（社区）、小区物业等耐心做好住户的思想工作，使工程得以正常推进。

（2）破拆工程开始施工前监理工程师应审查施工单位应编制的专项施工方案、

应急救援预案、施工组织设计等，方案未通过审查的严禁进行施工。

（3）破拆工程施工前监理工程师应检查施工单位的管理人员和专职安全管理

人员的配备情况，特别是专职安全管理人员的配备数量应满足现场安全的需要。

（4）破拆工程施工前，监理人员应掌握拟破拆建筑物、构筑物的相关图纸和

资料。

（5）破拆工程施工前，监理人员应配合和督促施工管理人员进行现场勘查，

调查了解地上、地下建筑物及设施和毗邻建筑物、构筑物等分布情况。

（6）破拆工程施工前，监理人员应检查施工单位对破拆工程施工区域的围挡

及安全警示标志设置情况，围挡应牢固并符合方案和相关规范的要求，安全警示

标准要齐全。

（7）破拆工程施工前，监理工程师应检查对影响施工的管线、设施和树木等

进行迁移工作是否完成。需保留的管线、设施和树木应取相应的防护措施是否到

位。确认安全后方可施工。

（8）当拟破拆物与毗邻建构筑物的安全距离不能满足要求时，必须采取相应

的安全防护措施。监理工程师应对防护措施进行检查，确认安全后方可施工。

（9）破拆工程施工前，监理工程师应要求施工单位对所拟进场使用的机械设

备和高处作业人员的防护用具进行进场报验，并对其进行检查和验收，合格后方

可投入使用。

（10）破拆工程施工前，应对作业人员进行岗前安全教育和培训，考核合格后

方可上岗作业。必须对施工作业人员进行书面安全技术交底，且应有记录并签字

确认。监理工程师对人员的教育和交底记录进行检查，未经教育和交底的人员一

律禁止进入施工现场进行施工作业。

3、破拆过程中的监理措施

3.1屋面旧防水破拆监理控制

（1）屋面就防水破拆前，监理人员督促施工单位对影响施工的太阳能热水器、

给水管线、强弱电管线等进行拆改；对防水破拆没有影响的检查是否采取了相应

的保护措施。

（2）破拆施工流程

破拆原有地砖面层及水泥砂浆结合层、破拆原有刚性层、架空隔热层→破拆

原有保温层→破拆原有水泥砂浆保护层→破拆原有卷材防水层→破拆原有水泥

砂浆找平层（至结构层）→清理施工现场→渣料外运。

1）破拆原有地砖面层及结合层、刚性层

①破拆施工采用机械与人工相结合的施