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心之所向，所向披靡

商铺定价原则及一般方式

2007-6-2523:48:00

1、通过两个方面来定价：

（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期

（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身

项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性

2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.5

3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。

遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间与边间的单价要高

些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比

较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,

就真的要看具体的店面了.与位置/地形/项目经营主题/当地

购买习惯都有关系

商铺定价的几个参考:

1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以

上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二

层以上住宅均价的1.52.5倍;

2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,

按租金回报率在10%20%的情况,反算商铺的均价;

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3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商

业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不

同的价格.

商铺定价的一些参考原则:

1.一层,二层的层差范围在25%40%

2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高

3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的

远近价格逐渐降低

4.价格同商铺面积成反比

执行建议:

1.一拖二式的销售

2.带租约式的销售

3.返租销售

4.统一售后商业物业管理,统一招商

5.作好销售控制

定价方法参考

1、投资回报率法

投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15

年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定

40万。

2、周边价格参考法

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周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对

比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底

于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项

目高。

3、产品本身价值法

产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少

钱。

4、竞争分析法

竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。

5、区域价格走势法

区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能

高，那就先定高些。

以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。

其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将

几种集合起来。

尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。

大致价格分析的结构可分为：

商铺投资界的定价原则

在商铺投资界有个基本的定价原则，一般街铺的合理价格

是同地段住宅的2-3倍。按这样的定价，南龙·山水人家商

铺的均价至少可以定在4000-5000元。何况对面就是黄山

超大型的家具建材市场金太阳与知名中学田家炳，南龙商铺

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独享市场成熟购物流，跟市场、名校一起赚大钱。

横向比较法（与周边比较相似的项目比较）

纵向比较法（区域市场价格的走势）

综合法勤劳的蜜蜂有糖吃

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