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物业管理前期介入方案(3)
物业管理前期介入方案
◆施工管理阶段
物业管理的工作目标:从物业管理和使用的角度对施工、设备安
装的质量进行监管,及早发现和解决问题,提高业主在后期使用过程
中满意度,减少维修成本,一定程度上可以提高项目建设单位的知名
度及信誉度,同时可以避免给物业企业的后期管理及服务带来不必
要的麻烦。如在洗手间、厨房的渗漏水问题,外墙渗水问题、地
下室渗漏水问题、电梯的选择等,这些问题可以针对集团下属开发单
位已经开发建设的项目进行分析总结,归纳出在施工建设过程中已经
出现和存在的问题,在以后新项目的施工阶段有针对性的进行施工现
场的监管,规避一些应该规避却依然重复出现的问题。
◆营销策划/销售阶段
物业管理的工作目标:与项目开发企业商讨制定合理的物业管理
相关项目的收费标准(主要是管理费)、协助制定业主公约及管理制
度、协助做好房屋的销售和宣传推广、做好物业管理形象及物业管理
品牌的展示、售楼处及样板房的接待、管理及服务、就客户提出的物
业管理方面的问题现场答疑等等。(具体详见物业配合地产销售的方
案)
◆竣工验收阶段
物业管理的工作目标:协助项目开发企业做好物业及其配套设施
设备、管线等使用功能的验收,对各种设施设备逐一检查,并建立验
收档案。这样可以从后期使用和管理的角度帮助开发企业可能存在的
施工隐患及遗漏工程,并提出整改意见和建议,规避由于施工监管不
力导致的工程缺陷。
◆(物业)接管验收阶段
物业管理的工作目标:从后期使用和管理的角度对新建物业竣工
验收是再验收,不仅包括主体建筑、设施设备,还包括道路、休闲游
乐场地、环境绿化等,验收过程中如发现问题,要求逐一记录,并
约定整改期限,要求开发企业协调施工单位限期整改。同时协调
开发企业落实工程方面的维保事宜,从我们公司已经开发建设且物业
公司已经接管的项目分析,有关工程维保方面的事宜物业公司在协调
起来难度较大,一定程度上已经影响到业主对项目开发企业及物业管
理服务的满意度,这种情况与项目开发企业的重视程度有关,也与一
贯以来公司的开发理念以及对物业公司的定位有关。
以上简单概述了有关物业管理前期接入的思路及阶段性工作目标,
鉴于每个项目的情况各异,物业公司会根据项目的具体情况,遵循上
述思路及阶段性工作目标编制具体的实施方案,在上面谈到的几个阶
段,除了在物业接管验收阶段,物业公司占主导外(主角),其他几
个阶段物业公司要充分发挥好辅助作用(配角),配合开发企业做好
相关的工作。
物业管理前期介入方案[篇3]
开发商和设计者在开发新的物业时,与日后的管理者所站的角度
不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理,增加了投资,
降低了使用效率、影响日后业主的正常,增加了物业管理工作的强度
和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者,在长期的实际工作中
对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的
角度对即将管理的物业进行审视,及时纠正规划设计中的不足,更好
地满足业主的使用要求。因此,物业管理早期介入有利于优化设计,
完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用
功能的角度出发,提出物业管理早期介入的具体介入点,以期有利于
物业服务的长远发展。
工作内容:
一、土建工程问题:
1、建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼,目前很
多没有单独的排烟系统,如果共用一个烟道,则会引起业主家串味、
串烟等情况。容易引起业主的意见。
2、建议设置健身活动场地,并充分考虑合理区位。设置小区健
身场地,一定要考虑区位的合理,如果区位不合理,影响业主休息。
3、建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理,或直接铺设瓷砖。粉
刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏,又找不到
当事人,开发企业不得不重新粉刷楼道,加大施工成本。如果在交楼
前只进行一次基本的墙面处理,待业主入住率达到一定程度的时候,
再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖,就可以避免上述情况。
4、楼外立面、屋面。为了耐久和防水,楼面和屋面应采取最佳
的防水材料,做完防水后,再进行外立面装施。
5、阳台设计要考虑到花盆座架。(底部向里倾斜)以防淋和浇
花水往下滴给下面业主带来不便,客厅、主人卧室分体式空调穿线预
留外斜防水措施设计要考虑进去。
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