广州具借鉴热销商场全程立体策划流程.pdfVIP

最具借鉴热销商场

全程立体策划流程

广州某热销大型商场策划流程

操作步骤1：商场物业市场调研分析

操作步骤2：项目条件分析

操作步骤3：项目定位策略

操作步骤4：商场建筑规划及设计

操作步骤5：营销推广投资回报分析

操作步骤6：广告推广策略

操作步骤7：关于旺场经营建议

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操作步聚1：商场物业市场调研分析

商品房大量空置，有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足

够的商场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不发。

如位于武汉市江岸区某大厦，从它的规模、设计、装修、设备，到付款方式，这个项目在同

一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率都很低，发展商难以实现预期效益。究其原因

，主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外来人口，收入不

高，周边多家大型国营企业经济也不甚景气，且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在

这样的环境中，发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不适合的，是不经深入市场调查

作出的不准确决策。

商场物业成功开发的前提是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗

憾，不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目

，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告

。科学性、准确性不高。

1、商业物业调研需要了解的内容：

1.1.1对经济与发展形势分析

房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会发展等因素息息相

关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况。要制定正确

的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要

原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广

大人民群众有迫切改善改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。

1.1.2对房地产市场发展态势分析

对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开

发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市

有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼

需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。

这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工

面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效

需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

1.1.3对房地产政策法规和政府规划措施

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近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少

发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现

等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会

直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划

设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重

要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品

房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等，更须熟悉和严格执行。掌握上述各有关政策

法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。

1.1.4对项目周边居民的调查

无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民，尤其是项目周围居民的住房现

状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及未来住房的期望，可接受

的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等。然后再有针对性的根据这些

资料来确定将来所开发项目的市