建筑业房地产业“营改增”必威体育精装版政策解析与疑难问题处理暨增值税风险管控体系建设.pptx

;提纲;增值税原理;中国特色的增值税;建筑业、房地产业营改增政策汇编：;第二、五个公告

国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》

国家税务总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》

国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》;国家税务总局公告2016年第17号《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》

国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》;第一部分：建筑业、房地产业“营改增”新政策解析;另外，《增值税暂行条例》税率：;还有，36号文第十六条增值税征收率为3%

，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

另有规定：房地产企业征收率为5%。;二、纳税人

在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

个人，是指个体工商户和其他个人。;建筑业;■;3.修缮服务

修缮服务，是指对建筑业、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。

4.装饰服务

装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装饰，使之美观或者具有特定用途的工程作业。;5.其他建筑服务

其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层

、沙层等）剥离和清理劳务等工程作业。;解析：

1、注意区分建筑服务11%与加工修理修配劳务17%？

2、注意区分建筑服务11%与纯施工劳务派遣服务6%？

3、备注：航道疏浚服务属于“物流辅助服务

——港口码头服务”6%税率

4、注意：对建筑物的清洗6%（原服务业）与修补11%（原建筑业）的区别;房地产业;转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，???及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

解析：转让永久使用权与不动产租赁的区别，注意无产权车位等问题;三、“营改增”过渡期政策

建筑业：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计税

建筑工程老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。;房地产开发企业：

房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。;疑难问题处理：

第一、建筑业

（一）建筑工程老项目以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为判断标准。

1、注意：并不是《建筑工程施工许可证》上所载的发证日期，而是该证上注明的合同开工日期。

■;2、无《建筑工程施工许可证》的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为条件。

3、新的17号公告：《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，也属于可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。;（二）“可以选择简易计税方法”意味着

1、可以选择适用，也可以放弃适用

注意：36号文规定一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

因此，需要事前测算与策划选择。;2、在一个企业内，在涉税管理上，简易计税方法与一般计税方法可并存

注意：新老项目交替出现，在共同经营、生产的情况下，采购、核算、决算都要分开。;3、如果选择一般计税方法，36号文对其进项税额可以抵扣的节点未做说明，税企势必产生较大分歧，所以对于老项目很可能执行口径偏紧。;（三）按照3%或5%的征收率计税

36号文第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）;第三十四条简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

与营业税相比：建筑业增值税应纳税额=含税销售额÷（1＋3%）×3%

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