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诸葛解读

土地月报|2023年1月土地供需两端季节性回落，溢价率回升

核心城市住房限购密集“松绑”，效果如何？

今年以来，楼市政策延续宽松基调，除优化公积金贷款政策以及实施购房补贴这两大常

规手段频频被各地推出外，支持住房“以旧换新”、核心城市松绑限购以及“买房可落户”这三

项措施已渐成目前楼市政策的“三大主流”方向。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至今年5月16日，全国约有50城对住房限购

政策进行松绑，其中包括西安、杭州、成都等23城已全面解除限购；近50城表态支持“以

旧换新”，而且今年以来，该政策已逐渐从三四线城市进阶到了苏州、南京、长沙以及上广

深等新一线、一线城市。另外，自2022年以来，大约有29城放宽落户条件，值得注意是，

近期杭州、佛山等二线城市更是探索出“买房可落户”这一新方向，预计“买房即落户”或将是

接下来政策优化的一大趋势。

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可以看到，相比去年，今年的政策环境更优。近期市场对核心城市松绑限购政策的作用

力更为关注。接下来，诸葛数据研究中心主要从网签交易数据和涨价房源占比变化两大方面

对重点城市楼市情况进行追踪，看看本轮新政效果究竟如何？

1）北京：政策效果暂未传导至成交端，涨价信心短暂回升。今年以来，截至

目前北京共计松绑限购政策3次，且均处于假期前节点，节后成交表现并未出现新突破。如

2月6日北京通州限购条件放宽，但接下来遇春节假期购房需求释放滞缓，成交断层降至最

低，春节后新房成色不足，成交量低位徘徊，二手房稳步上升；3月27日北京取消离婚限

购，恰逢传统促销季收官节点，二手房成交加速上升至年内小高峰；最近一次的4月30日，

北京放松五环外限购政策，又逢5天五一小长假，节后成交虽现明显回升态势，但成交量略

低于节前水平，新政效果并不明显。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第19周（5.6-5.12，

下同）北京新建商品住宅成交840套，较上周下降0.6%；二手住宅成交3313套，虽较上周

增长翻倍，但较节前第17周下降9%。

再从涨价房源占比变化来看，每逢新政出台，当周涨价房源占比均现上升局面，如第

13周北京涨价房源占比较上周上升0.4个百分点；第18周涨价房源占比较上周上升约2个

百分点至6%。但上升趋势仅维持一周，北京限购政策松绑的力度在逐渐加大，但效果并未

出现同趋势的结果，整体低于预期。

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注：2024年第1周具体时间为2024年1月1日-1月7日，其他周次以此类推；下同。

2）深圳：限购松绑效果略优于北京，近两周涨价房源占比“二连升”。今年以

来，深圳共进行了2次限购政策的松绑，对涨价信心具有约2周的维持作用，从这一点来

看政策效果略优于北京。春节前2月7日深圳放松居民购房条件，节后购房需求释放恢复混

合着新政发酵，新房、二手房周度成交量大致呈现持续性稳步上升态势，涨价房源占比在第

6、7周接连上升；近日深圳又放松7区限购政策，同样掺杂着五一小长假后购房需求释放

恢复的影响，新房、二手房成交量双双上升，且二手房较优于新房，数据显示，第19周深

圳二手住宅成交量较节前第17周上涨12%，新房成交量较第17周下降约27%；涨价房源占

比第18、19周接连上升至19.1%，且高于年内周均水平3.4个百分点。

3）杭州：多元利好政策下新房成交积极反应相对明显，涨价信心微幅回升。

今年以来，杭州接连推出多项利好措施，先是3月14日取消二手房限购政策，22日临平区

又推出“以旧换新”活动，5月9日政策宽松程度上升到了新高度，杭州宣布全面解除住房限

购，并且释放“买房可落户”这一利好消息。各项政策出台后成交量短期内确实出现了一些连

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续回升的迹象，但成交水平并不突出，涨价房源占比的上行幅度也较小。根据诸葛数据研究

中心监测数据显示，2024年第19周