商业与写字楼的发展趋势及业态.pdfVIP

商业与写字楼的发展趋势及业态

国内(长三角地区)商业、写字楼发展趋势和业态一、商业(长三角)发展的趋

势

1、优质物业有更大发展空间

中国购物中心的市场研究数据表明，国内目前商业最成熟的上海，购物中心率

仅为39.5%，未来购物中心仍有较大的发展空间。据此推断，未来将会出现大量的

购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物

中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。因此，未来具有优质潜质的商业物业必

将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。

2、由开发时代转向运营时代

商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产

开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的

基本保障。

商业地产的开发，应是始于商业地产的开发，应是始于建建而终于而终于管管。真正的利润增长来自于后期的物

业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理

性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有部分大的销售渠道商，改

变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模

式的新尝试。可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。

3、模式趋于国际化和专业化

新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提

高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。商业地产由于其自身的高专业化特点，

开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。而这些关键环节需要

具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。只有开发与运营的高度配合，

商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。

4、商业地产融资渠道多元化

从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。其中，

REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境

问题，这一渠道受到的限制较多。从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然

具有相当的吸引力。因此，它们可以通过在海外的资金平台将国内的商业地产打包

放到国外上市，从而获取国际资金支持。这一模式的代表是新加坡嘉德集团旗下中

国商业地产基金。无疑，这将为国内开发商提供融资机会。可见，现在商业地产融

资渠道趋向多元化。

商业业态

购物中心、商业广场、商业街、大型商铺、休闲广场、步行街、名品折扣店、

专业市场、社区商业中心等以零售、餐饮及娱乐休闲为主的消费性业态.

二、写字楼(长三角)的发展趋势

1、趋势一:生态化

随着人们对办公环境需求的日益提高，对绿色景观的日益渴求，生态化写字楼

是近年写字楼发展的重点，充分利用自然资源，包括绿化景观、自然风、阳光等资

源，达到低能耗、减少污染。目前，全国几乎全是清一色的单体办公楼，楼下是停

车场，最多一、二、三层楼有部分商业，其余的全是面积分割不一的写字间。应该

说，生态写字楼是有助于公司员工的工作效益的，阳光视野，高层方形开窗，室内

外立体绿化从室内平台上望去，可以从容品鉴自然、云天、大海、绿地与都市的繁

华。可以想象，每当办公疲劳时，举目望出去，云天、多维海景、绿花、绿草让人

颇感惬意、舒适。

生态写字楼除了体现在绿化上外，还主要体现在材料的运用上。如薄板型写字

楼、超高空调双新风性能、层层独享空中生态花园、可呼吸玻璃幕墙等将在写字楼

市场中得到更进一步的推广。据了解，在一些房地产市场发展成熟的国家中，如美

国和德国，都有一整套系统科学的写字楼健康标准认证体系。

写字楼中的空间感也是办公场所健康性标准的一个重要方面。在一些老式的或

前几年开发的写字楼中，经常可以感受到因较低的层高、臃肿的立柱、拥挤的座位

而带来的压抑感，这种写字楼的白领们几乎每天都处于一种亚健康的状态，工作效

率难以得到提高。在写字楼市场中，可以发现一些在建的项目在此方面都有了明显

的改进。

2、趋势二:人性化

写字楼前期规划、建造之初务必要以人为本，而不是建筑特色、独特风格等为

重心。人性化的指标，就是写字楼的配套及综合服务指标。服务配套综合化写字楼

的品质不仅仅反映在产品上，更加反映在其配套设施和管理服务上。“打造商务综

合体”成了写字楼市场具有标志性的词语，这类写字楼展示出来的特点就是日趋完

备的配套功能设施和日益完善的管理服务水平，以建筑综合体的综合优势体显现项

目的高档品质，大大提高了客户工作和生活的便利性，极大的提升了客户入住的附