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物业服务若干法律问题

一、物业服务的法律来源

任何商品住宅不管是别墅或者是公寓，总是分为两大部份，一是彻底属于住宅所有

人即业主的，还有不彻底属于单个业主的。例如买了房子，经过登记成为房子的主人，

对房子这个物而言，就有了物权，叫做业主。业主可以掌管房子，用于自住、可以出租

而受益，还可以出卖(支配)，任何人不能妨碍房屋业主对房子的权利。这个道理人人都

明白。如果在一幢公寓楼或者写字楼里买了一处房，别人在这幢楼里也买了房，那末这

幢楼的有一部面积归归这幢楼共同使用，在这种情况下，由于共用面积是分摊到每一个

买房人头上的，所以大家都有分摊面积的所有权。这种所有权不能象面积一样划分到每

一个买房人的头上，怎么办？有办法，法律设定了一种共有权，大家共享共用部份的所

有权，于是就产生出一种新的权利，叫业主共有权。业主对共有权享有的权利形成一种

成员权，对共有的权利通过成员权来实现。显而易见，成员权不是用来解决分摊共用

面积的，而是协调买房人之间共有关系的，是为各所有人在管理这幢楼房共用事务而享

有的权利。成员权有点像股权，购买房屋面积大的成员权大，反之则小。成员权的内容

包涵表决权、参预订立规约权、选举和解任管理人员权及请求权，同时承担遵守规约、

接受管理团体的管理、执行管理团体的决议等义务。所以说，一个建造物里的每一个物

权人享有所有权，也享有共有权，还有成员权。业主的这种权利，与普通的物权相比，

有自己的特征，在法理上，称之为建造物区分所有权。这个理论观点最早由德国学者贝

尔曼倡导，后来为德国法所采用。我国在2003年以国务院令379号首次颁布的《物业

管理条例》的理论基础就是建造物区分所有权。2022年又以62号国家主席令颁布了《

物权法》，明确将建造物区分所有权作为法律权利。2022年最高人民法院以法释〔2022〕

7号《关于审理建造物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，将建造物区

分所有权作了细化。上述法律、行政法规及司法解释，依据的法律原理就是建造物区分

所有权。建造物区分所有权是物业公司履行物业服务合同义务的法理来源。

二、物业公司行使服务权利义务的法律依据

物业公司是为建造物属于全体业主共有部份提供服务的，属于业主专有部份的建造

物不在物业公司履行物业服务合同义务范围内，因此必须弄清建造物那些是共有部份。

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最高人民法院《关于审理建造物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规

定，建造区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法

第六章所称的专有部份：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上

的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。概括讲，房屋所

有权证上黏贴的房屋平面图划红线以的建造物的墙体中线以内部份及阳台，属于业主私

产。除此之外，建造物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部份，通道、楼梯、

大堂等公共通行部份，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间

等结构部份；建造区划内依法由业主共同享有建设用地使用权的土地，如道路、绿地等；

其他不属于业主专有部份，也不属于市政公用部份或者其他权利人所有的场所及设施如

会所、游泳池、健身房等。此外，业主专属建造物内的共用通风管道、上下水管道，也

属于业主共同享有纳入物业服务范围之内。物业公司为全体业主共有部份的建造物、设

施、设备提供物业服务。业主需要物业公司为其专属部份建造物、设施、设备提供服务

的，应当另行签订转由物业服务合同。

三、物业服务对象

物业公司为属于全体业主的建造物、设施、设备提供物业服务，因此服务对象是业