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物业强电系统维保作业指导--第1页
强电系统维保作业指导书
一、目的
规范强电系统设备管理要求确保强电设施设备处于良好运行状态,保证供电的连续性。
二、适用范围
适用于物业企业管理的住宅小区。
三、管理内容
(一)管理要求
1.岗位要求:
(1)禁止饮酒、带病、疲劳作业。
(2)持有特种作业操作证或电工进网作业许可证的专业人员进行操作。
(3)作业时必须按要求穿戴合格、有效的安全防护用具。
2.执行要求:
(1)工程主管每年12月15日前,根据系统设备运行状况制定下年度专项维修保养计
划、整改方案并编制次年预算;12月15日前根据例行事务标准编制次年保养计划并填写
《年度设施设备保养计划》,按计划实施保养。
(2)每年4、11月冬、夏季用电高峰期前对强电系统进行保养检查,并对用电负荷进
行测试。
(3)计划停电保养或检修前必须提前2天,由工程主管拟定通知(时间、范围)传达
至管家中心主管确认。设备停电保养或检修作业前1天,由保养工作负责人提出申请,工
程主管审核,项目经理审批并报管家中心拟定相应的通知。计划保养前,由保养工作负责
人对保养人员进行保养要求及注意事项培训,并带领进行保养。
(4)在配电柜作业时应先断电源,悬挂“严禁合闸”标志牌,佩戴好安全防护用具,
一人操作一人值守进行监护。
(5)不能在计划时间内完成的特殊情况处理:在不影响设备安全使用前提下,需在计
划时间内停止工作并正常送电,后续工作择日安排进行;若影响设备安全等特殊情况需通报
项目工程专业负责人处理,原则上可与客户沟通,确保保养、检修工作顺利完成后送电。
(6)对停止使用半年以上的设备,在恢复送电前,必须作绝缘电阻测试。
(二)巡检要求
1.配电房:
(1)巡检频次:总配电房每日进行一次;其他分级低压配电室每周进行一次。
物业强电系统维保作业指导--第1页
物业强电系统维保作业指导--第2页
(2)巡视内容:墙、顶、地面、电缆沟、房间照明、设备运行数据(变压器温度、电
流、电压、功率因数等)智能化监控设备等。
(3)巡检标准:详见《配电房运行记录》。
(4)巡查期间严禁擅自修改任何设备运行参数,未经允许禁止擅自停电。
(5)每季对管道井进行一次巡查,每年至少一次全覆盖的巡查。(根据园区实际情况
增加巡查频次)
(三)维护保养流程及内容
1.配电设备:(低压设备房)
(1)维保频次:住宅、商业每年一次,检查紧固设备接线是否牢靠有无烧坏痕迹等,
并将保养情况记录填写到《配电柜/控制柜保养记录》。
(2)维保前准备工具:验电笔、接地线、标示牌、扳手、螺丝刀、兆欧表、吸尘器、
毛刷、毛巾等。
(3)安全措施:维保人员分组,每组不低于2人,统计维保工具并记录领用清单;从
低压到高压逐级分闸;验电,确认无电后装设接地线,先接地线,再接相线,悬挂警示牌;
悬挂标示牌并装设围栏;变压器放电、补偿电容放电。
(4)维保内容:
1对变压器、变压器风机、温控器接线端进行检查、紧固及清洁(除尘)处理。
2检查电缆、桥架等穿墙孔洞是否封闭严密。
3对计量、继电、控制和报警器件、指示灯进行检查,更换已损坏的元件,紧固接线
端子排并进行清洁。
4检查各负荷开关、汇流排,紧固各接线端并进行清洁。
5对电容柜内电容、接触器等出现老化、破损等异常现象元件进行更换,紧固接线端
并清洁;保养完成后清点工具。
6拆除接地线,先拆相线,再拆地线;由高压到低压逐级合闸,并拆除围栏和警示牌;
保养完成后对总路进行绝缘测试,并填写《配电柜/控制柜保养记录》。
2.配电、动力、控制柜设备:
(1)维保频次:每年1
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