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社区商业业态功能及运营分析

一、社区商业分类

目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出

发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有

分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体

划分如下表：

国外零售商业分类形式参考：

二、社区商业的功能

社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功

能、文化休闲娱乐功能。

按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，

我们将其分为3个层次，即：

1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%

此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、

银行；

2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间

此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、

幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、

娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；

3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下

此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、

宠物店、高尔夫球场。

三、社区商业功能业态组合

四、社区商业运营中存在的问题

1、“杀猪式”销售带来的后果

通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，

先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然

后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，

令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的

定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资

者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导

致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结

果导致恶性循环。

2、体量过大，超出社区承受范围

社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准

出台，所以开辟商在做计划的时候往往比较盲目，第一遵循的

是计划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社

区商业的体量大小和所效劳的住宅体量大小有关，如果体量太

小，则无法满足社区居民的基本糊口需求，如果体量太大，则

导致人流不足、商家经营出现题目，最终导致商铺空置现象出

现。

预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线

城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人

均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商业功能、

效劳对象和效劳范围，社区商业的体量应掌握在人均1平方米

左右或以内。

3、住宅入住率长期的超低

因为城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成

熟楼盘，越来越多的开辟商开始把开辟的眼光转向郊区，但是

因为一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的增多，

导致很多郊区楼盘的入住率增长迟钝，末了形成了恶性轮回，

居民入住率越低，商家越不肯意进驻楼盘周边的商铺。同样，

楼盘周边的商业配套不完善也使得本来想入住的居民望而却步。

4、社区商业存在先天不足

关于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其

发展的一个硬伤，第一，关于开辟商来说，社区商业不是经过

计划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体计划的时候设

置一些底商作为社区商业，并没有把社区商业的功能考虑清楚，

关于业态的设置和商家的开店需求更是没有计划。结果最终导

致很多社区商业很难良性运作。

五、社区商业运营成功的身分总结

深入、细致的市场调研，特别是需求分析。社区商业首要

关注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三还是“人”。

合适的业态配比是社区商业中心区别于其他类型商业的关

键，同时也是保证项目人气的要点之一；

合理的业态布局有利于聚集与疏导人气，对商业的持续经

营有着直接影响；

租户组合将影响项目的培养期与租金收益情况；

租户组合将影响项目的培养期与租金收益情况；