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银行抵押贷款业务风险案例

一、土地经营承包权抵押的风险特征及防范

（一）案例

某公司与当地镇政府签订了20年的土地承包协议，承

包费用一年一付。随后，该公司在银行办理了土地经营承包

权抵押贷款。因该公司倒闭无法正常支付土地承包费用，当

地镇政府依照合同的违约责任约定起诉至法院要求收回土

地承包经营权。债权银行作为该土地承包经营权的抵押权人

无法对抗土地使用权人的请求。该笔贷款在贷前调查中对承

包协议的审查不严，判断有误，导致该土地承包经营权抵押

流于形式，实质上等同于信用贷款。

（二）风险分析

土地承包经营权抵押贷款的风险主要存在于两方面：

一是缺乏法律保障。土地承包经营权抵押贷款本身与现

行法律存在冲突，担保法规定：“耕地、宅基地、自留地、

自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，物权法规定：

除招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒地”等土地承

包经营权可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵

押的。虽然2016年3月15日，中国人民银行颁布了《农

村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，但也是局限

于鼓励试点和试办此类抵押贷款，对于产生的风险并没有规

定给予风险补偿。目前，对于土地承包经营权抵押尚缺乏较

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高层级的法律支撑，一旦贷款出现风险，诉讼时极有可能陷

入缺乏政策及法律层面支持的困境。

二是土地流转方面，市场和价值评估尚未完善。全国绝

大部分县市都未建立成熟的农村产权流转交易平台。一旦经

营户出现贷款违约，抵押的土地经营权难以变现，这是开展

土地承包经营权抵押贷款业务的最大难题。参考必威体育精装版颁布的

《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》再结合实

践操作，发放土地承包经营权抵押贷款应当符合以下5个条

件：（1）用于抵押的承包土地没有权属争议。（2）通过家庭

承包方式取得土地承包经营权的农户，依法拥有县级以上人

民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证。（3）

通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体，

必须与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了

合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营

权权属确认证明，并已按合同约定方式全部付清了土地租

金。（4）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再

流转，并已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。（5）借款

人获得的承包土地经营权抵押贷款，应主要用于农业生产经

营等贷款人认可的合法用途。

二、建设工程款等优先债权对抗抵押权

（一）案例

客户陈某在银行的按揭贷款逾期后，通过司法处置，抵

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押物已成功拍卖，按照拍卖成交价计算，该笔贷款能够本息

全额收回，但在分配拍卖款项时有第三人主张该房产尚有建

设工程款未结清要求优先受偿。由于贷前调查中并未发现建

设工程款未结清的情况，导致该笔贷款抵押率过高，最终在

扣除建设工程款之后，银行债权无法全额清偿。

（二）风险分析

司法处置在建工程实践中，时常会遇到施工方要求未结

清的建设工程款优先受偿的情况。根据合同法第286条和法

释（2002）16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受

偿权问题的批复》规定，建设工程自工程竣工之日或合同约

定的竣工之日起6个月内，建设工程价款受偿权优于抵押权

和其他债权。鉴于此，在抵押贷款前期调查中一定要关注是

否存在其他债权受偿优先于抵押债权的情况。（1）对于抵押

物可能存在工程款未结清情况的，必须与抵押物施工方取得

联系，对该笔工程款结算情况进行调查，尽可能让施工方提

供施工合同和工程款结算情况证明，根据实际情况来确定抵

押率，降低风险。（2）关注个人和法人企业是否存在欠税问

题，根据《税收征收管理法》第45条规定：“纳税人欠缴的

税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财

产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”。

该规定表明，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产

设定抵押担保之前的，税收则优先于该抵押担保物权。所以，

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在贷款调查阶段，设立抵押之前，应要求借款方提供完税证

明。

三、采矿权易灭失、价值缩水

（