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房地产行业专题分析报告

一、20XX年房地产宏观调控政策

1、从20XX年1月20日起，央行上调存款类金融机构人民币

存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存

款准备金率，也是年内首次上调。

2、限购。20XX年1月，郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永

康县等相继出台“限购令”。限购虽然看似在执行期内对房价上涨有

一定的作用，但不解决供不应求的关系，对于供应量远远不能满足需

求的市场下，并无大的影响。

3、20XX年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会

议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二

套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从

严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。

4、20XX年1月27日，上海、重庆相继宣布从28日起开始征收

个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5-1.2%。

5、20XX年2月18日，中国人民银行宣布，央行将于24日起，

上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今

年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款

准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%

的历史高位。

6、南昌新版“限购令”3月1日正式实施。新版“限购令”规

定：拥有2套住房的本市居民家庭和拥有1套住房的非本市居民家庭，

将暂停在南昌市购房，而且将二手房也包含在内。

7、江西已出台《商品房销售明码标价规定》实施细则，商品房、

二手房和保障性住房均在明码标价范围，新的细则将于6月1日起正

式实施。

二、20XX年4月南昌市房地产市场情况

1、土地交易犹如过山车，供求明显下降

4月初，红谷滩一幅13.41亩地块以1500万元/亩成交，是

起始价的4.55倍，成为南昌新的成交单价地王，比原中顺大酒店用

地高出262万元/亩。月中三幅地块又以底价成交，其中包括一幅市

中心地块。月底，朝阳新城两幅居住、旅馆类用地惨遭流拍。

4月份，南昌市推出7幅地块，供应面积只有454.286亩，

环比、同比减少27.55%和21.83%。与此同时，呈成交率不断下滑，

本月成交率只有81.76%，比上月下降12.6个百分点，显示开发商拿

地更加谨慎。

2、国八条出台百天，楼市供销回升

截止4月底，国八条出台接近百天，政策也逐步被消化吸收。本

月南昌市共计26个楼盘开盘35次，推出房源3569套，供应面积35.

86万㎡。相比上月，供应面积增加16.66万㎡，增长了86.76%。连

续两个月保持10万㎡的增幅后，4月份供应量基本恢复到了新政前3

5万㎡水平。由于去年4月中央出台国十条，很多楼盘提前开盘，推

高了供应，因此本月相比上年有较大差距。

4月，“通宵排队、日光盘”等再次回到人们的视线。当月新推

续推楼盘整体销售率达到62.85%，同比、环比提高1.37和13.11个

百分点，也是近三个月销售率首次突破60%。

3、青山湖板块突围，象湖板块供应间歇

3月底4月初，青山湖板块的满庭春和香溢花城取得良好的

销售成绩，给此前一直销售低迷的南昌楼市一剂强针，随后红谷滩、

昌北等楼盘相继热销。本月限购区域供应量达到20.62万㎡，占总量

的57.5%，所占比例提高17.9个百分点。象湖板块经过多年的开发，

08年以前开发的楼盘相继步入尾盘，金沙二路沿线楼盘也进入阶段

性尾盘，板块供应快速萎缩，4月份供应量仅3.45万㎡，预计这种

行情将延续至三季度。

4、瞄准刚需，二房集中供应

经过3个多月的调控，但是房价丝毫没有松动的迹象，刚需

的心理防线却抢先松动了。很多开发商便瞄准了这类需求，集中推出

面积、总价适中的二房，而且很多二房可变三房，满足了很多迫于政

策想一步到位的刚性需求。本月，各楼盘共计推出1670套二房产品，

占总套数的46.79%，整体销售率达到72.27%，高出整体9.42个百分

点，也是带动本月销售的主要力量。

5、房价继续上涨，整体均价超七千

4月开盘楼盘折后均价为7143元/㎡，同比、环比上涨1876

元/㎡、1667