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分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案）

一、销售标的：在建酒店客房楼层

二、物业性质:商业地产

三、目标客户群体:项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者

四、返租式销售方案说明：

1、基本流程：

A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。

B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营,定期向购房者支付租金。

C、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。

附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案,可单独或搭配使用）

A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益.

B、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包，由两个或多个不同性质的投资项目组合而成,增加项目的回报率。

C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回购房产,作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。

五、销售方式详细说明：

1、项目建议售价:项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500～8500元，项目总售价(422间公寓房)约1。5—1.8亿元。

2、返租方案:返租期建议在15年，返租比例每三年递增一次,分五期，第一期1～3年，每年返租购房款的6％，第二期4～6年，每年返租购房款的7%，第三期7~9年，每年返租购房款的8%，第四期10~12年，每年返租购房款的9%，第五期13~15年,每年返租购房款的10％，返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下：

返租期

年数

年返租比例

月返租

年返租

返租总计

扣除贷款

返现总计

第一期

1

6%

2000

24000

24000

2

6%

2000

24000

48000

3

6%

2000

24000

72000

第二期

4

7％

2333

28000

100000

5

7％

2333

28000

128000

6

7%

2333

28000

156000

第三期

7

8%

2667

32000

188000

8

8％

2667

32000

220000

9

8％

2667

32000

252000

第四期

10

9％

3000

36000

288000

11

9％

3000

36000

324000

12

9％

3000

36000

360000

第五期

13

10%

3333

40000

400000

14

10％

3333

40000

440000

15

10％

3333

40000

480000

3、酒店经营预期分析：

房产经营项目建议为四星级标准维也纳国际酒店,客房220间(共十层），装修开业投资额约2000万元，以第一期返租方案计算房租成本,约合1.17元/天/平米（售价8000元/平米）,根据项目当地酒店市场情况分析，酒店年经营预期如下表(开业前三年预期）：

项目

单房数据

（元/间/天）

占比

全店全年总计

（万元）

平均房价

258.00

成熟期入住率

80％

单房日均营业收入

206.40元

100。0％

1，657.4万元

营业税金及附加

6.19元

3。0%

49。7万元

客房成本

10。00元

4。8％

80。3万元

人工成本

24。96元

12.1％

200。4万元

能源费用

15。00元

7。3％

120。5万元

销售费用

4.13元

2。0%

33。1万元

低值易耗品

5。00元

2。4％

40.2万元

运营费用（维修办公等)

5.00元

2。4%

40.2万元

经营成本税金合计

70.28元

34.0%

564。3万元

经营毛利（GOP)

136.12元

66.0％

1，093。1万元

房租成本（返租租金）

66.80元

32。4％

536.4万元

折旧

26。09元

12。6%

209。5万元

固定费用合计

92.89元

45。0％

745.9万元

营业利润

43.24元

20.9％

347。2万元

财务费用（刷卡手续费）

2。06元

1。0%

16。6万元

加盟管理费用

10。32元

5。0％

82.9万元

税前利润

30。85元

14.9%

247.7万元

总投资

95，227.3元

2，095。0万元

现金流/天(净利润+折旧）

56.9元

27。6％

现金流/年（净利润+折旧）

20，784。