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土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）

在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要

依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致

分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算

结果有所差异。

所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预

清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视

的条件。

针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个

实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成

本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，

实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间

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一、面积数据来源

01修建性详细规划图及相关规划文件

修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据

来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的

面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算

工作计算依据。

同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，

例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项

目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公

共配套成本支出等等。

02房屋建筑面积测绘报告

房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报

告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来

源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，

主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下

车库及公共配套设施建筑面积数据。

房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或

公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积

数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对

整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据

来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，

为土地增值税预清算面积数据来源。

在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对

企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不

可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的

方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企

业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模

式。

比如：某房地产企业采取建筑面积法和层高系数法，土

地增值税税负最低；其他企业复制以上方法就不一定税

负最低，要看商业和住宅的建筑面积比例以及建造成本

的差异等等因素。

二、分摊方法选择要领

01、土地成本

先横向，再纵向。先采取占地面积法分割，分割之后采

取建筑面积法分摊土地成本，然后综合“楼面地价”。

【详解】

土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的

各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套

费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土

地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿

支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿

费、危房补偿费等。

国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行

分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机

关同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选

择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法

的选择给予限制。

有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建

筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊

等等。各地规定不一而足、五花八门。

土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占

比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不

同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定

性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值

税清算的重要性不言而喻。

房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清

算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本，税前扣除

条件限制较为严格。

房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问

题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后

性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易

涉税操作。

因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确

履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。土

地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增

值税清算的关键。

采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明

显差异。

由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计

提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这

种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法

分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构

成，客观上要求适用不同的分摊方法。

房地产开发项目的土地成本分摊方法，国