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江宁市场分析报告

——江宁商业地产市场分析

（一）、

江宁城市商业规划

在南京的十年城建规划中，江宁定位为“南京新市区、高新技术产业密集区

和都市农业集中区”，依托江宁开发区，加快工业、高新技术产业基地建设和城

市综合功能开发，将建设成为“人与自然和谐生态型、园林化的新城区，高新技

术产业区和城市旅游度假区。”

其中，东山将成为都市发展区的次区域中心，是承担主城综合功能扩散的新

市区，2010年规划人口30万左右，远景按70万左右预留。

在新市区构筑“一圈、二带、多节点”城市商业网络体系。“一圈”即商贸

圈，横向包括大街路、二街路、金箔路，纵向包括竹山路、东新路（温州街）、

天印路；“二带”即双龙路汽贸一条街和金箔建材一条街，“多节点”即大市口、

东市口、财富广场等小商业中心（满足区域消费的社区商业）。

（二）、江宁商业市场发展沿革

（1）商业地产发展的混沌期—裙楼和临街底商。江宁的商业地产起步较晚，

原来主要为国营百货、供销社、个体门面，后期则以超市为主，整体商业档次不

高。早期主要销售的商业物业分为两种，一是开发商品住宅时顺带开发的沿街底

商，这种商业物业体量一般较小并着重强调家带店的性质，商业部分只是作为附

属设施。二是以中、大型建筑附带开发的裙楼层部分，这种商业物业体量较大、

成本较高，且不利于分割销售，使其消费者只能集中于银行、证券、大型餐饮等

极少数群体。

（2）2000年以来，江宁商业地产发展迅速，东山步行街、竹山电子一条街、

同曦鸣城、温州商业街、中国女人街、汽车商贸城、21世纪铜锣湾shoppingma

ll，浙江义乌小商品城及凤凰港等总面积达150万㎡。

（3）2003年10月以来，约有多家大型商业项目已或将要进入江宁，如营

业面积1万㎡“上元机电”、20万㎡左右“浙江商品城”、7万㎡左右的“海尔

仓储中心”等。据传五星电器、常州金阳光等也有意进入江宁。江宁的商业从量

的方面实现了一个突破。

（4）伴随住宅地产从市区向郊区的发展，商业地产也由市区向社区、由市

区向郊县发展，成为商业地产发展的又一动力。

（三）、江宁商业市场布局

主要集中于东山镇老城区，随着住宅的进入，出现了分化的雏形。目前形成

了以“东山镇（金箔路）”为地区商业中心，岔路口、开发区等社区级商业点

为补充的格局。

1、商业板块分析

A）岔路口板块：

■□岔路口板块商业基础薄弱，消费群体以周边居民及商品房业主为主。

■□岔路口是江宁地产最先启动、入住使用的区域，随着住宅一居所的形成，

其商业配套将逐步成型。

■□岔路口是江宁与市区的接壤处，与市区距离最近，受市区商业辐射最强，

特别是受到大校场机场的制约，使岔路口难以形成较强的、规模化的商业中心。

其商业项目定位不高，规模较小、便利性强，主要满足周边居民基本生活功能。

■□产品：以沿街门面房为主导，后期将出现一定量的商业开发。

B）老城区（东山镇）：

■□其消费群体以本地人为主，以及部分周边乡镇居民。

■□老城区目前江宁的商业中心，大街东路等商业氛围已经形成，区域商业趋

于繁华，但大型的购物中心未成气候。

■□近两年来，出现了如中国女人街、温州商业街等较大商业项目，但其实质

性经营有待时日，估计在2年左右尚可初见规模。

■□产品：商业步行街（温州商业街、东山步行街、竹山电子一条街）、综合

百货（中国女人街）。

C）经济开发区板块：

■□经济开发区以百家湖为中心，位于胜太路以西，翠屏山以东，是江宁中高

档商品房的聚集地。

■□该区居民主要是外来人口，以南京商品房购买者为主导，鉴于客群的购房

特征，真正的第一居住氛围尚未形成。

■□目前成型商业项目正在运作之中。且潜在量较大，多为高档住宅商业设施

区。

■□同曦鸣城、凤凰港商业项目的运作，对该区的商业配套有重要影响。

■□产品：住宅配套商业街（如21世纪世纪园的20万㎡商贸街、百家湖花园

商业步行街、翠屏山配套商业街等）、大型百货（2.7万㎡同曦假日百货）、sh

oppingmall、门面房等。

D）民营科技园板块

■□位于东山镇以南，外秦淮河以东，主要区域在天元路一带，以莱茵