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地产企业所面对的宏观经济环境分析

地产企业所面对的宏观经济环境分析

一、地产行业现状：

国家统计局的数据显示，今年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的

城市有16个，持平的有30个，比7月共增加了15个。其中，北京、上海、广州、深圳四

个一线城市房价持平，这是一线城市的房价连续两个月出现“停涨”。随着调控政策的持续

深入，随后的9月，一线城市房价很可能迎来下降，而全国总体房价也可能在9月迎来拐点。

作为调控力度最大的城市，一线城市的各项房价数据已成为反映楼市走向的先行指标。

四个一线城市的数据变化尤为引人关注。根据官方数据，今年以来，北上广深四城的房

价涨幅持续收窄，至7月，出现全部停涨的现象，为最近3年来的首次。

而必威体育精装版数据则显示，8月，四个一线城市的新建住宅价格与新建商品住宅价格（不含保

障房）再度出现集体停涨。

相比之下，34个二线城市的新建商品住宅价格环比上涨0.02%，增幅下降0.04个百分

点；纳入统计的32个三线城市，房价环比微涨0.01%，涨幅大降0.12个百分点。

九月第2周福州全市一手房成交166套，环比前一周减少了52套，跌幅23.85%；成交

面积为18587.14平方米，环比下跌5842.75平方米，跌幅23.92%。同时，从五城区成交套

数来看，仓山区共成交97套，虽排行五区之首，但同前一个统计周期相比下跌了5.83%；

鼓楼区下跌幅度最大，为58.54%。该数据与去年同期相比跌幅更是达到了7成，成为近半

年以来的最低值。

事实上，在限购、加息等一系列政策重拳之下，福州楼市正陷入徘徊状态，整体成交呈

现低迷。而从成交量数据上看，支撑“拐点”的理由大概也很充足。

北京市房地产交易管理网日前公布的数据显示，8月份，北京商品住宅成交5506套，日

均不足200套，环比上月减少39.7%，比去年同期下跌了16.4%，为近3年月度成交最低值。

今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比

大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。

上海8月一手住宅成交量环比下跌26.1%，创5年同期最大跌幅，二手房成交量跌幅同

样为5年来之最。广州、深圳同样未能逃脱成交量大跌的结局。比如说今年国庆上海一手房

多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100

套。

在房地产市场中，“量跌”往往被看作是“价跌”的先兆。基于此，针对一线城市未来的房

价走势，多家研究机构都给出了“下降”的推断。

当下市场也在试图消化政策。第一个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但

很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是全国商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定

了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移

投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。

二、国家的调控政策

划拨土地供给的成本比出让要低很多。理论上通过划拨来供给土地是为了满足纯粹的非

营利性公共需求，确实应当降低成本。取消双轨制能够促进土地资源的合理利用，有利于核

算土地使用者的成本。减少了开发企业或者地方政府投机拿地进行盈利的途径，也证明了国

家对加强土地出让并进行调控的决心。

相信在未来一段时间内，国家对房地产行业的调控决心，将仍然果决。毕竟需求决定

着市场，目前房地产的产能过剩、房屋空置率奇高已经是现实，一路房价虚高，其价格已经

远远大于使用价值，并带动的通胀影响已经严重影响了中国的国民人均消费水平。

今年国家已经几次上调了存款准备金率，一季度，居民消费价格指数(CPI)同比上涨

5.0%。其中，3月份居民消费价格指数同比上涨5.4%，环比下降0.2%。关于5%的物价涨幅，

已高出中国今年的预期目标。官方希望，今年居民消费价格总水平涨幅操纵在4%左右。目前

的CPI偏高，中国正在采取各类措施解决这一问题。其中，包含消除导致物价走高的货币因

素，中国的货币政策已从应对金融危机时期的适度宽松，调整为稳健。国家也只能在提高银

行利率与存款准备金方面，减少市场上交易的流通货币，以解决通胀问题。

三、宏观角度的市场预期：

大部分经济学家普遍赞同2011年实行紧缩的货币政策，但在具体工具选择