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房地产销售代理公司的代理佣金

地产销售代理公司

房地产销售代理公司的代理佣金一般为所售房屋的实际销售价格和基本价格的

差额。基本价格就是合同规定的每套房子按什么价格买，你超过这个价格了，超过

的部分就是报酬。

在销售期间，代理公司主要要指定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销

售计划、广告宣传等等);根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表;按照甲

乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划;派送宣传资料、售楼书;在

甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目环境及情况;利用各种形式开展多渠

道销售活动等等。而且这些费用也一般是由代理公司负责。

房地产销售代理在我国是一个较新的行业，很多开发商也只是开始初步的尝

试。目前，对开发商来说，除了开发以外，如何与代理商签订委托代理合同，规范

双方的权利义务，成了他们最为关心的问题之一。签订销售代理合同要重点注意哪

些方面呢,简单地谈谈我的看法。

一、代理方式的选择

房地产销售代理方式按委托人对代理人授权的大小，可分为一般代理、独家代

理和包销。一般代理，是指委托人在同一地区和期限内，可选定一家或几家代理商

作为一般代理人，根据代销的实际数量按协议规定的办法付给佣金，委托人可直接

与该地区的买主成交，其直接成交部分，不向代理商支付佣金。独家代理，是指委

托人给予代理商在规定地区和一定期限内享有代销专营权的代理，委托人在该指定

地区和时间内，不得委托其他第二个代理人，且商品房出售前的所有权归委托人，

由委托人负责盈亏。商品房包销，与独家代理十分相近，但不同之处在于包销人承

担销售剩余商品房的购买义务。

由此可见，在签订销售代理合同时，确定一般代理、还是独家代理、或是包

销，对开发商来说是至关重要的。不同的代理方式，开发商承担的风险责任也不

同，开发商应根据自身的情况，并结合代理商的资信情况，选择相应的代理方式。

这里，需要提醒广大开发商，在拟订合同的时候，一定不要嫌麻烦，千万要将选定

的代理方式以书面的形式表述清楚。如选择包销，则要以合同的形式明确约定房地

产包销商对包销范围内的房屋自定销售价格，允许其赚取高于开发商给予的销售基

价之上的那部分溢价，并对其不能在包销期限内售出的房屋承担购买责任。

二、代理的期限及代销的任务

代理商的代理不可能是无期限地售完为止，因此，开发商与代理商签订的销售

代理合同的主要条款之一便是确定销售时间，同时，还要在合同里明确具体时间内

的销售数额是多少，即明确具体的代销任务，销售任务可以以平方米计算，也可以

以套或幢计算，不管采用哪种计量方式，都要明确规定在某一具体的时间销出具体

数额的房产。

三、奖惩条款的设定

为了有力地促进销售代理工作，开发商在代理合同里设有奖励条款，即如果代

理商提前售完所代销的物业，应该给予一定的奖励。如根据提前的时间，设立不同

的奖励标准。同样，为了让代理商明确自已的责任，使代理商感到有压力，开发商

应在合同里增加惩罚条款，在合同约定的时间里，如果代理商没有售完约

定的物业，开发商有权按比例减少代理商的佣金，用这样的机制，可以有效地

调动代理商的积极性和主观能动性，使他们的经济效益和销售成绩挂起钩来。奖惩

条款要结合上述代销的任务来设定，这样才能使代理商更加明确自已的责任，这样

才是开发商保护自身利益的有效手段。

四、关于售房宣传广告的约定

一般地说，开发商选择商品房代销的，那么商品房的广告宣传是由代理商负责

的，开发商只需向代理商提供商品房的基本资料即可。但如果代理商在对外广告宣

传中，弄虚作假，买受人因相信虚假广告内容而签订合同从而引起索赔纠纷，开发

商也是应承担责任的。原因有二:其一，代理商是以开发商的名义对外实施广告宣

传的，对于买受人来说，开发商才是当事人;其二，开发商有义务对代理商的售楼

广告的内容进行审查和监督，这是义不容辞的法律义务和社会责任。根据人民法院

的审判实践，代理商因制作虚假广告，应承担直接赔偿责任;开发商因疏于对售楼

广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。由此可见，开发商委托了房地产销

售代理后，并不意味着一劳永逸了，开发商还应密切关注售房宣传广告的对外发布

情况，及时发现并纠正代理商的不当行为。同时，对于售房宣传广告方案的最终确

定权应在合同中明确约定归属于开发商，而且对于开发商确认的方式及代理商违约

发布广告应承担的责任等内容也应具体、明确地体现在合同当中。

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2014年