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购物中心租金类型、收取模式与定价方法

很多地产商有一个错误观念，认为商业面积越大越好，尤其是购物

中心项目，认为面积越大就能挣的越多，租金收益越高，但真实情况并非

如此。因为任何一个商业项目面积超过本区域内可以承载的能力时，项目

租金水平将直线下跌。不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：

租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因

素。那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺

率（或者降低空置率）上不遗余力。

然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚该如何定价？何种标

准？如何收取，在谈及这些问题时都是含糊其辞。既不能面对租户的疑问，

又不知道自身租金的构成，在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。因

此，我向大家介绍一下购物中心项目通常所应收取费用的主要构成种类及

模式，以供参考。

一、购物中心项目收费的主要构成种类

(一)租金

以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的

对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。

(二)履约保证金

承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在

指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，

缴付租金等义务。

(三)物业管理费用

主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域

清洁、安保等费用。

(四)施工保证金

通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规

而支付的保证金。由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，

所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时

间、流程、材质等进行施工。若施工期间未造成损害的，施工完成后可将

保证金予以退还。

(五)施工管理费

在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供水、电、垃圾清运等

费用，承租方应当予以承担。通常多数是以施工天数计算，以便于催促承

租方早日开业。

(六)收银机费用

如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型

号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定

的租赁费用。

(七)统一推广费用

业主方为推广整体项目进行的宣传费用，分摊至相应的承租方，如特

殊节庆活动时的美陈、展览、巡游等，但对于承租方自身店内海报、标识

或布景等费用由承租方自行负担。

(八)刷卡手续费

如由业主方采用统一收银模式，则承租方必须负担由于消费者使用信

用卡、微信、支付宝等第三方支付方式所产生的提现手续费，通常该费用

由业主方与承租方各半负担。

*上述费用项目的收取与金额将依个案弹性调整，部分业态或强势品

牌（如主力店）其费用收取项目及内容也会弹性调整。

二、租金收取模式购物中心和承租方配合的租金计算方式实际上是

五种，但常见常用的可分下列三种方式：

(一)固定租金方式

以固定租金出租营业面积，承租方按月缴付租金，营业额由承租人自

行收取。

(二)抽成方式

对承租方每月营业额中按照固定百分比例支付给购物中心作为租金，

也称为“扣率租金”。同时该抽成方式可分为一般抽成/单一抽成两种方式，

传统上主要是由百货公司采用此类方式，但也有部分购物中心采用。

(三)保底抽成方式

承租方按照每月固定租金作为保证的最低租金，或实际营业抽成金额

二者中取金额较高者作为支付租金的计算标准。此方式能够最大化保障购

物中心的经营利益，但由于扣率租金需要非常熟悉商户经营的模式及利润

点，以及需要极强的项目运营能力来保障流量进入转化，所以目前多数商

业地产从业者正在逐渐放弃以采用该模式计算算租金。

三、说明

以上是购物中心向承租方收取的主要费用构成以及收取模式，仅供诸

位参考。需要说明的是：上述费用并非全部，仅仅是主要构成部分，实践

中可能会存在其他费用，但应当有合理名目与相应服务。目前实践之中存

在的主要费用问题，多数是由于在前期经营流程、运营设计不合理或乱添

加所导致的情形，再亦有部分管理人员为获取不当利益所擅自添加的费用。

四、租金定价计算方式

购物中心租金的定价计算方式，此种介绍需要根据商圈租金水平、

承租方承受能力、购