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物业管理工作存在的问题及几点建议

物业管理工作存在的问题及几点建议

近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热

点难点问题。摆在构建和谐绥棱的首要位置。如何全面加强

居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经

成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产

物业管理工作的一项重要内容。为此，房管局抽调专人组成

调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做

好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下:

一、城镇住宅小区物业基本情况

目前，全县共有102个物业小区。其中，有资质企业管理的

小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理

的小区15个；业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无

人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老

农机、二招待所）。有10个小区成立了业主委员会，但真正

发挥作用的不多。全天24小时供水的小区共8个。

二、物业管理存在的主要问题

通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物

业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位

“。“四难”：一是寻求法律法规支撑难。目前，国家及省相

继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可

操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。二是住宅小区

公共部位维修难。大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落

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渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，

按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共

部位维修难。三是开发商遗留问题解决。新开发建设的楼区，

在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，

更有甚者拖到保修期外就不管了。这样就导致开发商与物业

管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。四是主

管部门协调难。主管部门受自身权限所限，有一些问题不是

自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是

涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。

“四不到位”：一是主管部门监管难到位。房产物业管理局

作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的

人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管

很难到位。二是业主委员会发挥作用不到位。业主委员会成

立难，即使成立了也是有名无实，缺乏责任心和责任感，根

本就监管不了物业企业行为。三是物业企业的服务不到位。

从业人员素质低，收费价格乱，多收费、少服务，甚至不服

务，导致矛盾较多。四是物业费收取不到位。大部分弱势群

体无力支付物业费，部分居民享受物业服务，但以各种理由

不交纳物业费，造成收费率低，导致物业管理者工作积极性

不高，形成恶性循环。

三、提高全县物业管理和服务水平的几点建议

1、全面实行小区规范化管理。一是对小区实行等级化管理。

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房产局根据小区现状及服务项目，大体将全县的小区划分为

高、中、低3个等级。规定出不同小区的标准、服务项目及

服务内容，按各自标准实行日常化管理。二是确定服务项目

和收费标准。成立测算小组，由物价局牵头，法制办、房产

局、电业局、劳动局配合，抽调人员组成测算小组，对各小

区服务费的收取标准重新核定，按服务项目、服务内容进行

测算。同时测算小区24小时供水收费标准。最终确定出合

理的服务项目和收费价格。三是推行阳光服务。物业费收取

标准、服务项目、服务内容确定后，在小区内设置公示板，

全面公示，让业主以最直观的方式了解。

2、全方位加大物业企业监管力度。一是收取物业保证金。

目的就是规范和约束物业企业，督促其按小区等级和确定的

服务项目提供优质高效的服务，其保证金收取额度大至为：

5千平方米以内的收取3000元保证金；5千平方米—2万平

方米的收取6000元保证金；2万平方米以上的收取10000元

保证金。二是清理物业市场。抽调专人对物业企业重新登记、

核查、考核，实行物业准入，审批管理制度，对那些业主意

见大、服务质量差的物业企业，坚决予以取缔。对无人管理

的小区物业，本着谁供热谁负责的原则，将该小区的物业管

理交由供热公司进行管理。三是强化日常监管。由房管局物

业办组成监督检查