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城市更新背景下老旧小区改造的问题及

对策——以常德市武陵区为例

摘要：城镇老旧小区改造是城市更新的重要内容，具有规模大、

分布广、涉及人群多的特点，关系着群众的幸福感、获得感，影响着

城市品质、社会安全以及经济发展等多个方面，成为当前中央与地方

关注的重点问题。本文以武陵区为例，分析了老旧小区改造的难点并

提出对策建议。

关键词：城市更新老旧小区改造武陵区

随着城镇化建设的加快，我国城镇化率已超过60%，已经进入城市化进程的

中后期阶段。这意味着，今后城市发展的重点将由大规模增量建设转为存量提质

改造和增量结构调整并重。党的十九届五中全会通过的“十四五”规划建议明确

提出“实施城市更新行动”，2021年，“城市更新”首次写入政府工作报告中。

实施城市更新行动是应对新阶段新问题，推动城市建设高质量发展的必然要求。

老旧小区改造是城市更新的重要内容，同时也是一项重要民生工程、民心工程。

近年来，武陵区坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”，大力实施城市更新

行动，扎实推动老旧小区和精致片区改造工作，取得了良好的环境效益和社会效

益。

一、武陵区老旧小区改造的措施及成效

自2019年该项工作启动以来，武陵区按照“轻重缓急、先易后难”的原则，

采取专题调度与现场指导相结合的方式，在精准摸排的基础上建立项目库、分类

评估，制定年度实施计划，确保工作有序推进。截至目前，已完成老旧小区改造

53个、7245户。

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1.坚持党建引领，发挥居民主观能动性。充分发挥各级党组织的领导核心作

用和党员先锋模范作用，把加强党的建设贯穿于老旧小区改造及基层社会治理的

全过程，将“同意改造、同意拆除违章、同意成立业委会的支持率均达到100%”

作为前提条件，对居民改造意愿强烈、积极配合的，优先实施改造。针对改造的

具体内容，根据各小区的不同需求和居民意愿确定小区“改什么”，并逐一确定

“菜单式”改造方案，充分调动居民主动参与意识。

2.统筹规划，科学安排。各街道摸排所在辖区内的老旧小区基本情况后报送

住建局，由住建局对小区数据进行分类评估，统筹科学规划并建立老旧小区改造

项目库，按照轻重缓急、先易后难的原则安排各年度实施计划。住建局将切实符

合老改条件、居民参与积极性高的小区纳入当年改造项目，并上报区委、区政府

确定。

3.突出拆违先行，创造改造条件。武陵区老旧小区改造坚持先拆违章建筑后

改造建设的工作思路，由城管牵头联合各街道组织实施“拆违行动”，拆除了老

旧小区改造启动的“肠梗阻”，拆开了小区改造的公共空间，拆出了居民的信心

和决心，为老旧小区改造扫清了障碍。

4.多方筹措资金，建立合理共担机制。建立多元化资金筹措机制，坚持“谁

受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担机制。改造资金采取

争取中央、省专项资金补助，市财政补助，区财政安排为主的多种方式进行筹资。

2020年开始的改造项目，明确居民出资比例不低于计划总投资5%的标准，同时

提请市政府动员水、电、气、通信等运营企业承担一定的设施改造费用。

二、制约老旧小区改造的主要因素

1.区内职能不全，前期报建手续难批。由于区属相关部门如住建局、自然规

划局等部门职能职责不全，且项目前期规划审批、施工许可办理、项目受监等手

续由市直部门办理，使得部分已改造完成的老旧小区至今未完成前期相关审批、

施工许可、质量安全监督等手续的办理，也未进行联合竣工验收工作。