- 1、本文档共5页,可阅读全部内容。
- 2、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 5、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 6、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 7、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 8、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
物业费测算流程
一
了解当地法律法规
查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服
务收费管理办法等相关法律法规,明确管理费的相关内容与注意事
项,主要如下:
1、了解当地政府指导价,是否有最高价限制,是否强制性规定不
可突破最高限价。若属于强制性不可突破的,应在测算时以物业公司
不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。
2、了解管理费是否包含水电公摊费用。若当地政策强制性规定必
须包含的,在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。
二
了解项目基本情况
1、通过项目总规图、相关设计图纸等了解本项目基本情况,主要
内容包括:项目物业类型、占地面积、总建筑面积、住宅建筑面积
(洋房建筑面积、别墅建筑面积)、商业建筑面积、项目绿化面积、
人工湖面积、园区出入口数量、楼栋数量、楼宇层数、规划户数及入
住人数、各种设施设备的数量及功率等。
2、若项目属于综合性楼盘(同时包含洋房、别墅、商铺等)应:
(1)对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核
算;
(2)涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办
公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算,然后按建
筑面积比例(洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建
筑面积的百分比)分摊测算。
三
查询当地收费标准
通过不同渠道了解当地物业管理有关的收费行情,主要如下:
1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控
系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准;
2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等
专业服务的市场收费标准。
根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服
务的管理方式。
三
物业费测算内容
管理费测算一般包含的常规内容有:
1、人力综合成本;
2、清洁管理费用;
3、绿化养护费用;
4、设备维护费用;
5、秩序维护费用;
6、日常办公费用;
7、固定资产折旧费用;
8、物业公司保险费用;
9、税费等。
(一)
人力综合成本测算
(一)制定人员架构及编制方案
1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中
心人员架构图(详见附件三)及编制方案。
2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定,会所、六
大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范
围。
(二)制定人员工资及福利标准
1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算,一般
按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。
2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实
际情况估算,可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准制定。
(二)
清洁管理费用测算
1、清洁管理费用主要包括:保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀
等费用。
2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算
清洁人员外包费用。
3、清洁外包一般按包工包料(人工、清洁物料、清洁用具、清洁
机器购置全部包含)计算费用标准
4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用,一般可按
5元/户的标准计算。
5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀
次数(一般为2-4次/月)
文档评论(0)