物业费测算流程.pdfVIP

物业费测算流程

一

了解当地法律法规

查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服

务收费管理办法等相关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事

项，主要如下：

1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不

可突破最高限价。若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司

不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。

2、了解管理费是否包含水电公摊费用。若当地政策强制性规定必

须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。

二

了解项目基本情况

1、通过项目总规图、相关设计图纸等了解本项目基本情况，主要

内容包括：项目物业类型、占地面积、总建筑面积、住宅建筑面积

（洋房建筑面积、别墅建筑面积）、商业建筑面积、项目绿化面积、

人工湖面积、园区出入口数量、楼栋数量、楼宇层数、规划户数及入

住人数、各种设施设备的数量及功率等。

2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应：

（1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核

算；

（2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办

公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建

筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建

筑面积的百分比）分摊测算。

三

查询当地收费标准

通过不同渠道了解当地物业管理有关的收费行情，主要如下：

1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控

系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准；

2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等

专业服务的市场收费标准。

根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服

务的管理方式。

三

物业费测算内容

管理费测算一般包含的常规内容有：

1、人力综合成本；

2、清洁管理费用；

3、绿化养护费用；

4、设备维护费用；

5、秩序维护费用；

6、日常办公费用；

7、固定资产折旧费用；

8、物业公司保险费用；

9、税费等。

（一）

人力综合成本测算

（一）制定人员架构及编制方案

1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中

心人员架构图（详见附件三）及编制方案。

2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六

大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范

围。

（二）制定人员工资及福利标准

1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般

按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。

2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实

际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准制定。

（二）

清洁管理费用测算

1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀

等费用。

2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算

清洁人员外包费用。

3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁

机器购置全部包含）计算费用标准

4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按

5元/户的标准计算。

5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀

次数（一般为2-4次/月）