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房地产行业市场分析

新房：高开低走的上半年

2023上半年，房地产市场整体仍可概括为弱复苏，结构上2-4月市

场需求脉冲式释放推动成交快速回暖，而5-6月市场成交热度有所下

降，整体呈现弱复苏的态势。

全国销售：同比尚未转正

全国商品住宅成交面积累计同比尚未转正。据统计局数据，2023上

半年，商品房销售面积/金额累计同比下降5.3%/上升1.1%；商品住

宅销售面积/金额累计同比下降2.8%/上升3.7%。月度来看，4月商

品住宅销售面积与金额同比均达到上半年高点，5-6月有所回落。

2023上半年全国商品住宅销售面积约是2015-16年的水平，销售金

额约是2018年的水平；6月销售对比历年6月而言，销售面积约是

2013年水平，销售金额约是2016-17年的水平。

成交金额的增长主要依靠东部地区。2023上半年，东部、东北地区

商品房成交面积同比为正，中部、西部地区同比为负。东部地区商品

房成交金额同比为正，其余三地区同比为负。2023上半年，东部地

区商品房成交面积/金额分别占全国的45.2%/61.4%，较2022全年

提升3/3.4pct。这也是全国商品房销售均价大幅提升的原因。

重点城市：高能级城市销售面积同比增长的城市占比更高

根据我们统计的高频数据，2023上半年，60城新房累计成交面积同

比+1%；分城市能级，一线、二线、三线新房累计成交面积同比分别

为+21%、-2%、-3%，城市间热度分化明显，一线城市由于经济基本

面较好，需求韧性更强。二季度以来，市场开始走弱，4月和5月的

60城新房日均成交面积分别环比-28%/+0.4%，6月新房市场较弱，

成交面积环比-0.4%，同比-31%。重点城市成交面积上半年恢复到

2019年的78%水平。

各城市间分化也比较明显。我们从两个角度观察各城市的成交表现：

1）2023上半年，各城市同比表现如何？2）各城市2023上半年的

成交水平处于2017年以来的什么位置？2023上半年80城中成交面

积同比为正的城市有41个。同比为正的城市中，一线城市4个，占

比100%；二线城市18个，占比67%；三线城市19个，占比39%。

一线城市中，上海、北京、深圳、广州分别同比+38%、+19%、+12%、

8%，上海排名80城中第12名；二线城市中，呼和浩特（+131%）、

长春（+78%）、贵阳（+68%）、天津（+54%）、郑州（+51%）、

杭州（+49%）、厦门（+47%）7城成交同比增幅较为领先；三线城

市中，淮南（+66%）、唐山（+50%）、惠州（+47%）、东莞（+44%）

4城成交同比增幅较为领先。2023上半年80城成交面积较2017年

以来峰值成交面积跌幅在一半以内的城市有27个，跌幅在10%以内

的为上海，其余26城跌幅均在20-50%之间。上海、北京、广州、

深圳分别下降9%、24%、30%、31%。二线城市中，天津、郑州、

青岛、成都、呼和浩特、济南的跌幅相对较少，均在20-30%范围内；

跌幅前十中仅有1个三线城市，三线城市跌幅较大的城市较多。

进入下半年，截至2023年7月15日，新房复苏指数为45，同比-38%

（上周-39%）；分城市能级，一线、二线、三线新房复苏指数分别

同比-17%、-38%、-47%。23年7月1-15日，60城新房累计成交

面积同比-40%，环比-26%；23年1月1日-7月15日，60城新房

累计成交面积同比-2%。我们认为，一线城市及部分二线城市由于人

口、产业基本面更好，销售表现将继续优于低能级城市。

城市分化的逻辑：因城施策对销售存在正反馈，高库存城市去化承压

我们整理了核心一二线城市（包括下属区县）的楼市限购限贷放松政

策，并予以赋值，对应23上半年的成交状况，呈现一定正相关性。

我们认为政策的放松对销售有实际促进作用。一线城市由于城市基本

面较好，我们暂不考虑政策放松带来的成交增量。对于二线城市来说，

除厦门、郑州、东莞、南京四城市偏离度较大，其他城市散点图显示

政策宽松次数越多，各城市销售面积同比增长的更多，政策的放松对

楼市回暖确有一定促进作用。

截至2023年6月末，克而瑞80城新房库存面积4.9亿平米，较2022