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房地产估价师《理论与方法》练习题

房地产估价师《理论与方法》练习题

导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互

融进行合并。下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》练

习题。希望对大家有所帮助。

多项选择题

1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。

A.相邻房地产合并交易

B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

C.交易双方存在利害关系

D.交易税费非正常负担

E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情

【正确答案】：ACD

【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比

较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常

价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟

悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。参见教

材P187。

2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的

区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。

④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象

的建筑结构相同。参见教材P181～182。

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决

于（）。

A.房地产具有开发或再开发潜力

B.将预期原理作为理论依据

C.正确判断了房地产的最佳开发方式

D.正确量化了已经获得的收益和风险

E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

【正确答案】：CE

【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠

程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则

和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包

括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状

况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。参见教材P322。

4、下列不存在替代关系的有（）。

A.普通住宅与娱乐房地产之间

B.经济适用房与普通商品住宅之间

C.经济适用房与高档别墅之间

D.普通住宅与商业用房之间

E.宾馆与写字楼之间

【正确答案】：ACD

【答案解析】：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似

的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之

间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代

关系。参见教材P86。

5、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地

方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费

包括（）等。

A.土地增值税

B.印花税

C.交易手续费

D.土地使用权出让金

E.契税

【正确答案】：BC

【答案解析】：有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，

如印花税、交易手续费。参见教材P187。

6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是（）。

A.原始价值高于或等于账面价值

B.投资价值高于市场价值

C.谨慎价值低于市场价值

D.快速变现价值低于市场价值

E.评估价值等于理论价值

【正确答案】：ACD

7、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.销售费用

E.投资利息

【正确答案】：AB

【答案解析】：直接成本利润率的计算基数＝土地取得成本＋开

发成本。参见教材P282。

8、下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是替相关当事人