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老旧小区住宅专项维修资金筹集管理方案

王敏

邳州市房产服务中心江苏邳州221300

摘要：为加快构建我市老旧住宅小区房屋共用部位、共用设施设备的维修保

障机制，进一步提高老旧住宅小区业主的宜居水平，根据《住宅专项维修资金管

理办法》(建设部令第165号)和《徐州市住宅专项维修资金管理办法》（市政府

令第140号）文件精神，结合邳州市实际，制定本方案。本方案所指老旧小区为

2005年前建成的小区。

关键词：老旧小区；维修资金；筹集

1.

2.

我市小区尤其是老旧小区管理的现状及创文过程中成功的办法和机制。

我市现有老旧小区485个，其中2005年前建成的为354个，大部分小区为

自管状态。

2020年来，以创建全国文明城市为契机，采取单项整治与综合整治相结合的

方式，对城区477个老旧小区进行改造提升，一批老旧小区由过去的“脏、乱、

差”华丽转变为如今的“洁、齐、靓”，老旧小区集体焕发新活力。

1、破解违建拆除难题，深化小区公共空间治理。

2020年城区累计整治提升老旧小区400余个、背街小巷77条，拆除违建

23.5万平方米。其中，铁路小区、铁路宿舍、信合雅居、人民医院家属宿舍4个

列入国家和省计划的老旧小区项目拆除违建2600平方米，恢复公共空间4200平

方米，小区环境品质明显提升，公共空间治理工作成效显著。

2、坚持以人为本理念，精准对标群众宜居期盼。在社区党组织指导下成立

项目改造监督小组，从服务设施配置、项目单位进场时序等都由居民代表与建设

方施工方商量确定，真正让居民“我的小区改造我做主”，实现决策共谋、发展

共建、建设共管、效果共评、成果共享。

3、聚焦综合整治重点,完善小区综合服务功能。

2020年以来，累计额增设机动车停车位4.5万个，绿化1951万平方米，加

装充电桩设备200余套，公共车棚500余个；增设文化休闲、体育健身区300余

个。

4、汇聚多方资源力量，合力打造美丽宜居家园。

一是强化组织领导。成立了以分管市领导任总指挥的城镇老旧小区综合整治

指挥部，综合整治指挥部办公室设在房产服务中心，建立健全联合办公工作机制。

二是坚持统筹联动。将老旧小区改造项目规划与综合交通、地下管网、公共服务

设施等专项规划有机衔接,推动碑片化改造向区域化改造转变，整合共享公共资

源，完善服务配套设施,打造完整社区。三是引入社会力量。引导业主使用维修

资金让渡公共空间使用权的方式参与老旧小区整治。利用农商行技术资源优势,

开发了智慧社区管理服务平台,为居民打造“15分钟生活圈”。

二、我市小区管理尤其是老旧小区管理方面存在的突出问题和原因。

1、老旧小区的业主对小区管理缺乏积极的态度。一个小区物业管理水平

的高低，虽然和业主没有直接的关系，但是业主的有效参与以及积极配合，也是

推动小区物业管理水平提升的关键因素。目前，在我国很多老旧小区当中，很多

业主对小区的物业管理都缺少正确的认识以及积极的参与态度。认为小区的物业

管理就是物业公司的问题，和自己没有任何关系，对物业管理缺少有效的参与。

导致物业管理过程中遇到相关问题有可能不能够被及时的发现，很多业主发现了

问题也不及时反映，最终当问题出现时，有可能就造成了不好的后果。

2、老旧小区物业费难以收缴。物业公司在进行物业管理的过

程中，是需要像小区居民收取一定的物业费的，双方通过物业费建立起物业管理。

但是在我国的老旧小区当中，物业费收缴困难，成为物业管理中一个令人头疼的

问题，由于老旧小区生活的居民无论是在文化层次还是在经济水平上，大多多不

是社会高收入群体，因此，经常出现物业费上缴不及时，或者违约的情况出现，

这就会影响到小区的物业管理、物业维护等工作的正常开展。

1.

2.

老旧小区基础设施落后、破败，物业维护难度大。

大部分没有物业管理企业，物业管理企业也不愿参与管理。之所以很多老

旧小区中没有物业管理，和老旧小区相关基础设施落后以及破败现象严重有着直

接的关系。老旧小区由于时间悠久，因此，难免一些基础设施会因为时间的累积

破损比较严重，这对物业管理增加了难度，物业管理需要投入大量的人力物力来

对这些基础设施进行维修和保养，物业公司也不愿意承受这些额外的负担。

1.

2.

物业服务企业不作为，物业服务合同不规范。即使少部