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租赁合同无效损失赔偿的案例分析

摘要：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能

返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受

到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在实务审判中往往会因

无法提供损失依据而导致赔偿请求证据不足的问题，通过该案例对合同无效后损

失赔偿主张做以下分析。

关键词：合同无效损失赔偿

裁判要点

合同一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，对造成合同无效存在过错导

致合同无效，应对合同另一方的损失承担赔偿责任。

基本案情

2015年5月，聚兴公司委托其股东潘某与余某签订《房屋租赁合同》，约定

聚兴公司承租场地，但无权转租（借）他人，如有特殊情况确需转租的，经余某

同意后方可进行。

2016年3月，屈某氏公司与聚兴公司签订《场地租赁合同》，屈某氏公司须

向聚兴公司交纳总额为十万元的履约保证金；聚兴公司保证拥有房产的合法转租

权，其转租行为已得到房屋所有权人的书面确认，同时保证其转租行为已得到房

屋原始承租人的书面确认；如因聚兴公司违约或过失等任何非屈某氏公司原因或

非不可抗力因素导致本合同提前终止的，聚兴公司均应赔偿屈某氏公司损失，屈

某氏公司损失等内容。

2016年12月余某向屈某氏公司发出《告知函》，内容为其与潘某在2016年

11月7日经过协商签订了《解约协议书》，正式解除了租赁关系，同时其也收回

了场地使用权。2017年3月14日余某再次向屈某氏公司发出《告知函》，即屈

某氏公司与聚兴公司签署租赁合同同时，聚兴公司提供的法律文件《转租同意证

明》其并不知情，更无在《转租同意证明》文件上签名确认，其无须履行承接聚

兴公司租赁合同中出租方的权利义务；后余某于2017年5月收回场地。

在一审诉讼过程中，屈某氏公司提供了《转租同意证明》，经鉴定《转租同

意证明》上“余某”手印不是余某本人所印捺，“余某”签名与委托人提供的余

某样本签名字迹不是出自同一人的笔迹。

同时屈某氏公司还提供了增值税发票、《新铺装修工程合同》及各项物料采

购合同、结算单等，反映其租赁店铺装修费用及固定资产价值。

原告屈某氏公司提出诉讼请求：1.判令确认于2017年5月20日解除原告与

被告聚兴公司签订的《场地租赁合同》；2.判令被告聚兴公司返还原告保证金十

万元，赔偿原告经济损失；

一审裁判结果

广东省潮州市湘桥区人民法院作出判决：一、被告聚兴公司应于本判决发生

法律效力之日起十日内支付原告广州屈某氏个人用品商店有限公司保证金十万元；

二、驳回原告广州屈某氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求。

裁判理由

依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定屈某氏公司请求聚兴公司返

还其保证金十万元，符合法律规定，应予支持。

屈某氏公司请聚兴公司赔偿其经济损失，虽然《场地租赁合同》中约定，但

由于《场地租赁合同》应当认定为无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十

六条的规定，上述约定自始没有法律约束力，此外，在诉讼过程中屈某氏公司虽

向本院申请评估《场地租赁合同》中剩余租期的预期利润损失、停电期间的利润

损失及《场地租赁合同》租用场地的装修残值，但屈某氏公司不愿意预交评估费

而导致评估无法进行，屈某氏公司所提聚兴公司赔偿其经济损失及承担律师费的

请求缺乏依据，应依法予以驳回。

屈某氏公司不服一审判决，上诉至潮州市中级人民法院。

二审裁判结果

广东省潮州市中级人民法院作出判决：一、维持潮州市湘桥区人民法院

（2017)粤5102民初1005号民事判决第一项：潮州市聚兴物业管理有限公司应

于本判决发生法律效力之日起十日内支付广州屈某氏个人用品商店有限公司保证

金十万元；二、撤销潮州市湘桥区人民法院（2017)粤5102民初1005号民事判

决第二项；三、潮州市聚兴物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十

日内赔偿广州屈某氏个人用品商店有限公司经济损失412497.89元；四、驳回广

州屈某氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求。

二审裁判理由

依据《中华人民共和国合同法》第四十二条和第五十八条的规定，聚兴公司

未取得余某的同意擅自与屈某氏签订《场地租赁合同》而致合同无效，聚兴公司

的行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，对造成合同无效存在过错，其

应对屈某氏的损失承担赔偿责任。由于本案双方当事人