米兰沿街商铺营销方案说课材料.pptVIP

米兰沿街商铺营销方案

1、项目所在房地产市场现状米兰风景:北临洪波路，西靠常秀街，南依洪殷路，与3800亩生态湿地公园、洪波公园、新塍塘近在咫尺，两“园”拥绿，碧波荡漾，令人赏心悦目。绝佳地段，优势资源与生俱来，江南摩尔、大润发、置地广场、高级中学、庆安幼儿园……便捷交通，5分钟即可出入繁华，享受城市优质完善的生活配套。一、嘉兴区域市场实态分析

社区档次地域容积率居住人群建筑品质商业配套豪华社区地段稀缺交通便捷环境易居低高收入、高知识、高知名度人群构成别墅、低层高品质建筑为主，设施高档会所式配套基本无商业设施高档社区地段优异交通顺畅环境易居较低高收入、高知识群体构成中低层高品质建筑为主设施高档满足日常生活需求，提供个性化消费和多元化服务中档社区地段平庸交通可达环境普通较高中高收入群体构成以中高层建筑为主设施普通满足日常生活必要的商品及便利服务低档社区地段较差交通不便环境不佳高中低收入群体构成建筑样式普通基础设施保障基本生活需求，提供必须生活服务社区商业可依据多种不同标准进行分类

A、皇马公寓商铺皇马公寓商铺位于常秀街西侧，嘉兴高级中学南侧，面积：130-400㎡商铺价格：未定，店面租金：30元/㎡商铺层高：项目分单层和双层，层高4.2米。2、项目周边竞争性楼盘商铺调查

B、紫园紫园商铺地址位于：常秀街585号面积：160-290㎡的沿街旺铺火热销售中；主入口：均价8600元/㎡；均价12000元/㎡；店面租金0.6---0.8元/㎡/天商铺层高：项目为双层商铺，一楼层高4.1米、二楼3.3米。

从竞争楼盘商铺看，皇马和紫园沿街商铺价格均价基本在1万左右，面积都在200㎡左右，皇马公寓沿街未开盘，基本在10月中旬开盘，紫园商铺销售情况不乐观，附近店面租金基本在30元/㎡左右，这对客户投资带来一定影响，米兰沿街商铺的位置相对较偏，因此米兰商铺的销售不止在价格上要做策略调整，更需要在店面招商上突出优势，要形成一条特色街，同时又要为米兰社区居民服务。3、结论

S(优势)项目自身品质、知名度、认可度相对较高；同一区域新开楼盘只有两家，直接竞争对手较少；二、项目SWOT分析

W（劣势）周边整体租赁市场层面相对较低，且较杂，租金上不去；周边属于新建小区，嘉兴紫园、皇马公寓，目前交房时间不长，入住率不高，消费群体不足。朝北属单边商铺，影响整体商业气氛；同区域市场供应量过大，嘉兴紫园、皇马公寓近期都有针对商铺的促销打折，市场饱和，分流购买客户；本项目商铺面积体量偏大，会影响去化速度。

T、（威胁）1、目前周边的商业开发已经显现但不成熟，投资客对于该区域投资的热情度不高；2、未来发展潜力受目前经营业态影响，升值空间不大；3、大润发、江南摩尔分流大部分客户；

2、项目强势、弱势分析与对策(1)、强势学区较为集中项目地处大型商业娱乐圈附近二手车市场社区沿街商铺为米兰业主及北面高档别墅区居民服务(2)、弱势商铺位置偏商铺结构上下层、面积偏大商铺招商没有进行人流稀少、人气不足（缺少关注度）

1、项目主要卖点荟萃(1)、高端社区沿街商铺(2)、周围学校居多高级中学、洪兴实验中学、秀洲实验小学、庆安幼儿园等等(3)、周围商业配套成熟，绝佳地段，优势资源与生俱来，江南摩尔、大润发、置地广场、隆禧大厦等(4)、项目东边500米，洪波路二手车市场，生意火爆。三、项目主卖点荟萃及强势、弱势分析与对策

O（机会）商铺本身品质不错，作为同一区域其他已定型的商铺，包装、招商、经营业态可重新选择，可再次提升商铺商业价值；项目自身业主近千户，消费群体庞大。目前整体的商业投资环境较好，市场相对较大；

3、对策A、建议进行商铺统一招商，打造特色商业一条街，比如引进二手车市场、文化教育培训机构、休闲养生会所等等；B、增加广告宣传，加大招商力度；C、在米兰社区沿街商铺开展各类品牌商业活动；D、突出米兰商铺客户优先办证一条龙服务及免税政策；F、进行先期蓄势，积累客户资源，在进行商铺销售。

通过对嘉兴沿街商铺的分析，嘉兴现市区沿街商铺较少，从投资角度看，一般目标客户分为：从投资者角度看：*高级金领阶层—证券、银行、保险等金融行业管理人员，*广告、信息咨询、电子通讯、医药、化妆品等公司高级管理人员、*高科技工作人员，还有一部分政府职员。*私营企业老板、小型企业主、成功的生意人。*大型企业高层管理人员。四、目标客户群定位分析

销售的成功，