宁波别墅市场分析知识讲解.ppt

宁波别墅市场研展;市场在变，游戏规则在变;一、整体市场环境篇;经历08年相对低谷后，09年在政策救市的有利背景下，购房需求释放，价量齐升，投资客重新入市，市场呈一面倒的红火走势。10年楼市上演冰火两重天，新政之前楼市呈现疯狂局势，新政之后楼市遭遇滑铁卢，宏观调控政策愈演愈烈。;金地梅虚地块

楼面价：8170元/平米;从04年以来，整体市场经历了05、08两个下坡后，均有明显的反弹，尤其是09年，市场成交突破300万方。10年始成交大幅度上涨，新政之后便走向冰点

年度成交价格保持高速增长，09年已完成对04年价格的翻倍过程。;09年以来宁波宁波住宅市场销售火爆，月供求比基本维持在1以内，市场呈供不应求局面；2010年4月份市场供求比达1.4，供应量处于较高的水平，市场成交热度明显下降。5月份成交呈现急剧下滑的态势,只成交了720套。;09年以来宁波市四区住宅成交价格走势：;二、别墅分布及特征篇;目前宁波别墅市场主要有三大类：位于城市中心区域的城市别墅，拥有景观环境优势的山水别墅以及位于郊区的普通别墅。本案地段若发展别墅短期内为郊区别墅，但随着新城开发深入可往城市别墅方向引导。;城东板块;游艇俱乐部;宁波别墅市场区域演变;别墅产品特征;三、别墅市场发展篇;别墅整体市场;别墅整体市场情况：;项目;2010年别墅市场;项目;东方湾邸;类型;供应列表：;2010年4月长岛花园、卡纳湖谷和都市华庭别墅三大高端项目推出量将近10万方别墅排屋体量，成为市场新增供应的主力。;四、东钱湖板块及个案分析;地缘性——城市边缘（三江口聚集型城市心理）

资源性——东钱湖生态湖景（西湖之秀美，太湖之浩瀚）

定位性——国家级生态度假风景区

人脉性——周边原著居民

文脉性——历史文化古迹;专属板块;东钱湖新城规划;东钱湖区域区域内自然景观优越，是宁波未来绝对的富人区，但是由于目前政府缺少大量资金投入，各项配套设施相当匮乏，板块成熟期相对会长些。;东钱湖周边相关高端配套;鄞州

主力价格：1万-2万/平米;;一期;优势：

1、产品规划纯粹－－全部是双拼；

2、区域位置优越，地处东钱湖畔，设计有宽景餐厅，3.8层高的会客厅，景观系数佳；

3、定位高，山水类双拼别墅，是目前双拼市场中的翘楚；

4、入门设计巧妙，同一幢双拼，采用不同方向的入户门，强调了生活的私密性；缺点：

1、区域生活配套不完善，未来规划较单一；

2、项目位置位于东钱湖南岸，北面靠水，南面靠山，地势南高北低，风水不好，不适合居住；;推盘情况：;恒元·英伦水岸;;香颂湾（已售）;■产品特点：

A、下沉式花园，全采光地下室；

宁波首次双首层设计，南北双庭院

3米层高全明全通风地下室。仅0.9米低于地面。

B、立体4重景观；

C、内部空间独栋化：

6.45米挑高，5.1米主卧面宽

12米面宽

■规划特色：

纯联排水岸社区

面积：300平米

纯联排社区，四联为主

13，000平米风情商业街（泛会所）

内外双水系环绕。

西班牙建筑风格;开盘时间;;;东钱湖板块未售别墅项目;别墅：400-600平米;项目位置：宁波市区经329国道或育才路至就龙湖镇九龙大道，未来宁波绕城高速及城市轻轨将从九龙湖南侧经过，交通更为便捷。

建筑面积：50余万方

占地面积：总占地约3000亩

绿化率：大于35%

容积率：1.0

开发商:宁波开元华城置业有限公司

物业管理公司:宁波开元华城置业

景观设计单位:香港贝尔高林

整合推广单位:香港中原地产集团

建筑设计单位:美国道林/香港贝尔高林;;推盘情况：;THANKYOU!