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宁波别墅市场研展;市场在变,游戏规则在变;一、整体市场环境篇;经历08年相对低谷后,09年在政策救市的有利背景下,购房需求释放,价量齐升,投资客重新入市,市场呈一面倒的红火走势。10年楼市上演冰火两重天,新政之前楼市呈现疯狂局势,新政之后楼市遭遇滑铁卢,宏观调控政策愈演愈烈。;金地梅虚地块
楼面价:8170元/平米;从04年以来,整体市场经历了05、08两个下坡后,均有明显的反弹,尤其是09年,市场成交突破300万方。10年始成交大幅度上涨,新政之后便走向冰点
年度成交价格保持高速增长,09年已完成对04年价格的翻倍过程。;09年以来宁波宁波住宅市场销售火爆,月供求比基本维持在1以内,市场呈供不应求局面;2010年4月份市场供求比达1.4,供应量处于较高的水平,市场成交热度明显下降。5月份成交呈现急剧下滑的态势,只成交了720套。;09年以来宁波市四区住宅成交价格走势:;二、别墅分布及特征篇;目前宁波别墅市场主要有三大类:位于城市中心区域的城市别墅,拥有景观环境优势的山水别墅以及位于郊区的普通别墅。本案地段若发展别墅短期内为郊区别墅,但随着新城开发深入可往城市别墅方向引导。;城东板块;游艇俱乐部;宁波别墅市场区域演变;别墅产品特征;三、别墅市场发展篇;别墅整体市场;别墅整体市场情况:;项目;2010年别墅市场;项目;东方湾邸;类型;供应列表:;2010年4月长岛花园、卡纳湖谷和都市华庭别墅三大高端项目推出量将近10万方别墅排屋体量,成为市场新增供应的主力。;四、东钱湖板块及个案分析;地缘性——城市边缘(三江口聚集型城市心理)
资源性——东钱湖生态湖景(西湖之秀美,太湖之浩瀚)
定位性——国家级生态度假风景区
人脉性——周边原著居民
文脉性——历史文化古迹;专属板块;东钱湖新城规划;东钱湖区域区域内自然景观优越,是宁波未来绝对的富人区,但是由于目前政府缺少大量资金投入,各项配套设施相当匮乏,板块成熟期相对会长些。;东钱湖周边相关高端配套;鄞州
主力价格:1万-2万/平米;;一期;优势:
1、产品规划纯粹--全部是双拼;
2、区域位置优越,地处东钱湖畔,设计有宽景餐厅,3.8层高的会客厅,景观系数佳;
3、定位高,山水类双拼别墅,是目前双拼市场中的翘楚;
4、入门设计巧妙,同一幢双拼,采用不同方向的入户门,强调了生活的私密性;缺点:
1、区域生活配套不完善,未来规划较单一;
2、项目位置位于东钱湖南岸,北面靠水,南面靠山,地势南高北低,风水不好,不适合居住;;推盘情况:;恒元·英伦水岸;;香颂湾(已售);■产品特点:
A、下沉式花园,全采光地下室;
宁波首次双首层设计,南北双庭院
3米层高全明全通风地下室。仅0.9米低于地面。
B、立体4重景观;
C、内部空间独栋化:
6.45米挑高,5.1米主卧面宽
12米面宽
■规划特色:
纯联排水岸社区
面积:300平米
纯联排社区,四联为主
13,000平米风情商业街(泛会所)
内外双水系环绕。
西班牙建筑风格;开盘时间;;;东钱湖板块未售别墅项目;别墅:400-600平米;项目位置:宁波市区经329国道或育才路至就龙湖镇九龙大道,未来宁波绕城高速及城市轻轨将从九龙湖南侧经过,交通更为便捷。
建筑面积:50余万方
占地面积:总占地约3000亩
绿化率:大于35%
容积率:1.0
开发商:宁波开元华城置业有限公司
物业管理公司:宁波开元华城置业
景观设计单位:香港贝尔高林
整合推广单位:香港中原地产集团
建筑设计单位:美国道林/香港贝尔高林;;推盘情况:;THANKYOU!
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